градостроительных или строительных норм и правил". Таким образом, ясно, что
1 Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним/ Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. 2-е
изд. - М., 2001. - С. 16
2 Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском
праве России. - М., 2007. - С. 40.
3 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - М.,
2004. - С. 7.
4 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - М., 2006. - С. 143-
145.
26
незаконность возведения - это критерий отнесения недвижимости к самовольным
постройкам, а не решения вопроса об отнесении объекта к недвижимости.
Наоборот, вопрос о самовольной постройке может возникнуть лишь после
того, как будет решено, относится объект к недвижимости или нет. Использование
данной концепции на практике приводит к смешению функций органов
государственной регистрации, призванных решать вопрос о законности создания
объекта, и органов технического и кадастрового учета, в задачу которых должно
входить исключительно описание объекта как объективно существующего явления
без какой-либо правовой оценки обстоятельств, связанных с его созданием.
Использование критериев законности создания объектов при технической
инвентаризации приводит к нарушениям прав владельцев объектов, если
существуют сомнения в правомерности их действий по созданию этих объектов.
Будучи лишены возможности получения технической документации на
возведенные ими объекты недвижимости, они фактически лишаются возможности,
как доказывать в регистрирующем органе и суде законность своих действий по
возведению объекта, так и предпринимать действия по легализации постройки в
соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Нужно отметить, что указанные последствия реализации данной концепции не
являются плодом теоретизирования и фантазий. Занимаясь вопросами
установления прав на объекты недвижимости практически, автор должен
констатировать, что рассматриваемая концепция давно находит применение в
деятельности органов технического и кадастрового учета. Схематично эта
концепция выглядит следующим образом: если объект возведен на отведенном для
целей создания недвижимости с получением необходимых разрешений и имеет
разрешение на ввод в эксплуатацию, то это объект недвижимости, который может
быть учтен в качестве такового; если же какой либо из указанных элементов
отсутствует, то признавать объект недвижимостью нельзя. Последовательное
применение этой концепции с необходимостью приводит к выводу о том, что
построенная с соблюдением всех правил собачья будка будет признана объектом
27
недвижимости, а построенное без соблюдения указанных условий многоэтажное
здание объектом недвижимости не будет признано.
Но может быть рассматриваемый подход, хотя и находится в противоречии с
действующим гражданским законодательством, является перспективным
направлением совершенствования законодательства?
Здесь настало время остановится на общем, можно сказать методологическом,
подходе к определению понятия недвижимого имущества в законе.
Как уже отмечалось, категория недвижимого имущества выделена в законе
для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые
складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Вот почему было бы
логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те
отношения, которые существуют по поводу этого объекта. Но именно это и
предлагается авторами "Концепции", поскольку "юридическая связь с землей"
предполагает ничто иное, как анализ с правовой точки зрения отношений,
возникших в процессе создания этого объекта. На самом же деле подход к анализу
этих отношений должен зависеть от того, относится ли данный объект к
недвижимости или нет.
Идея подхода к понятию недвижимого имущества с точки зрения отношений,
существующих по поводу рассматриваемого объекта, не является абсолютно
новой. Помимо ее отражения в практике органов учета недвижимого имущества,
она нашла отражение и в судебной практике. В частности, Пленум ВАС РФ в п. 16
своего постановления от 25.02.98 г. №8 "О некоторых вопросах практики