разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав" записал, что "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не
завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего
договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". Из этого
следует вывод, что незавершенный строительством объект становится
недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем
28
договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакам
недвижимости, недвижимостью не является. При этом не очень понятно, что же
представляет собой этот объект.
Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов
недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ1, также ставит вопрос о
соответствии закону рассматриваемого разъяснения. Ведь если любой объект
незавершенного строительства – это объект недвижимости, значит, не может быть
такого не завершенного строительством объекта, который не был бы объектом
недвижимости2.
Основой критикуемого подхода к понятию недвижимого имущества, как при
признании критерием отнесения объекта к недвижимости законности его создания,
так и при признании критерием для объекта незавершенного строительства
отсутствия действующего договора подряда, является то, что в этих случаях
объект, хотя и не отличается от аналогичных объектов недвижимости по
физическим свойствам, но, тем не менее, не "может стать объектом права
собственности и других гражданских прав". Таким образом, можно сказать, что
именно такой критерий предлагается для разграничения движимого и
недвижимого имущества.
Логика такого подхода в целом понятна. Закон относит вещи (в том числе и
недвижимые) к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). Объект же
гражданского права это то, на что могут быть установлены гражданские права.
Если такие права на рассматриваемый предмет не могут быть установлены по тем
или иным причинам, то этот предмет не является объектом гражданского права.
Продолжая логическую цепь, следует признать, что всякий предмет, обладающий
объективными признаками недвижимого имущества, если на него не может быть
установлено право собственности, не является не только недвижимой вещью, но и
вещью вообще.
1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 213.
2 Более подробно о путях решения проблемы понятия объекта незавершенного
строительства см. § 4.3.
29
При внешней неопровержимости приведенного рассуждения, оно подлежит
тщательному анализу, как с точки зрения верности исходных посылок, так и с
точки зрения того, к чему она может привести при ее практической реализации.
Прежде всего, возникает вопрос о том, что же представляет собой "предмет",
если он физически существует, но не является вещью в смысле гражданского
права, в силу того, что в настоящий момент на него не может быть установлено
право собственности? В какой момент он становится вещью (недвижимой вещью)?
В тот ли момент, когда кто-то (кто?) установил возможность для этого "предмета"
стать объектом права собственности? Или, может быть, "предмет" становится
вещью (недвижимой вещью) в тот момент, когда это право уже возникло и
официально подтверждено? Авторы "Концепции" практически так и отвечают на
этот вопрос, утверждая, что "недвижимой вещью, в смысле гражданского права,
может быть только вещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут
(должны) быть зарегистрированы в ЕГРП"1.
В данном выводе обращает на себя внимание не только нечеткость такого
критерия, как "могут (должны)", но и использованный термин "недвижимая вещь в
смысле гражданского права".
Но раз есть "недвижимая вещь в смысле гражданского права", значит должны
существовать недвижимые вещи в другом смысле. Но с таким делением
недвижимых вещей вряд ли можно согласиться. Дело в том, что понятие
"недвижимое имущество", "недвижимость" только и существует в гражданском
праве. Если бы понятие недвижимого имущества существовало бы в какой-либо
иной отрасли права, то можно было бы проводить такие различия. Однако
гражданское законодательство единственное дает определение недвижимости, что
делает лишенным смысла выражение "недвижимая вещь в смысле гражданского