право. - 2005. - № 3. - С. 96.
32
недвижимости (здания, квартиры), а такой абстрактный объект, как "общее
имущество дома", становится объектом недвижимости.
По нашему мнению, объект недвижимости – это всегда конкретный предмет
материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и
специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он
существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений,
которые существуют по поводу этого объекта. В этом смысле абстрактными
представляются те процессы, которые происходят в Едином государственном
реестре прав, поскольку они весьма условно отражают те события, которые
фиксируют. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права
собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью)
в смысле гражданского права. Основной признак вещи – возможность в принципе,
при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же
вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т. е.
такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по
поводу этой вещи.
Такой подход обусловлен, в частности, взаимосвязью предмета
правоотношения собственности (иного вещного права) и самого этого
правоотношения. Предмет как то благо, по поводу которого взаимодействуют
стороны1, всегда нечто внешнее к правоотношению, которое характеризуется
взаимосвязью субъектов. Если нет предмета, правоотношение становится
беспредметным, но отсутствие правоотношений по поводу предмета не делает его
несуществующим.
Но все может стать на свои места, если под возможностью быть объектом
права собственности понимать не конкретную возможность приобретения
конкретным лицом права собственности на данный предмет, а принципиальную
возможность приобретения такого права кем бы то ни было. При таком подходе и
1 Павлов В.П. Проблемы теории собственности в российском гражданском праве. - М.,
2000. - С. 85.
33
самовольная постройка, и объект незавершенного строительства с действующим
договором подряда могут быть отнесены к объектам недвижимости, поскольку они
обладают необходимыми объективными признаками, а право собственности на
них при определенных условиях может быть приобретено. Для самовольной
постройки таким условием будет реализация правового механизма,
предусмотренного п. 3 ст. 222 ГК РФ (признание права на самовольную
постройку), а для объекта незавершенного строительства таким условием будет
прекращение договора подряда.
Автор полностью согласен с С.А. Степановым, в том, что "не право
порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу
природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее" 1.
Однако, следует обратить внимание на то, что само законодательное определение
недвижимого имущества, к сожалению, дает определенные основания для
"юридической концепции" недвижимости, которая, в общем виде, состоит в том,
что "объявление имущества недвижимостью основано. . на его юридических, а не
естественных особенностях"2. Абзац 2 пункта 1 ст. 131 ГК РФ относит к
недвижимому имуществу воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания
и космические объекты, а также указывает на возможность относить к
недвижимым вещам и иное имущество. Действительно, если законом к
недвижимости может быть отнесено все что угодно (в самом законе ограничения
отсутствуют), то нельзя не признать, что понятие недвижимости полностью
зависит от усмотрения законодателя.
"Российское законодательство, - пишет Е.С. Рогова, - формально закрепив в
качестве принципа разграничения недвижимого и движимого имущества
неразрывную связь с землей, практически свело на нет возможность применения
этого критерия: во-первых, за счет признания недвижимостью всего, что будет в
1 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - С. 29.
2 Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты
(Комментарии к новому ГК РФ). – М.: Центр деловой информации еженедельника
"Экономика и жизнь", 1996. - С. 45.
34
этом качестве поименовано в законе, а, во-вторых, закрепления принципа,