Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
42
существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь.
Согласно законодательному определению (ст. 11-1 Земельного кодекса РФ)1
земельный участок это "часть земной поверхности, границы которой определены в
соответствии с федеральными законами"2. Из такого определения очевидно, что
земельный участок как объект недвижимого имущества появляется только как
результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До
завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть
земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такое
положение делает существование земельного участка зависимым от
волеизъявления его правообладателей и правил, установленных для определения
границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого
волеизъявления. Так, например, правообладатель может объединять и разделять
принадлежащие ему земельные участки, может объединять свой земельный
участок с участком другого собственника, образуя единый участок, находящийся в
долевой собственности3. Однако, Земельный кодекс РФ различает делимые и
неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые "могут
быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует
самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может
осуществляться без перевода его в состав земель иной категории" (ст. 6 Земельного
кодекса РФ).
Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества
существует с момента установления его границ и до их изменения в установленном
законом порядке.
1 Это определение заменило ранее существовавшую формулировку в п. 2 ст. 6 Земельного
кодекса РФ, который утратил силу и определяла земельный участок как "часть
поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и
удостоверены в установленном порядке".
2 Федеральный закон РФ от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ "О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования
земельных отношений".
3 О правовой природе раздела и объединения земельных участков см. § 1.3.
43
В практике иногда возникают проблемы разграничения земельного участка и
возведенного на нем сооружения. В частности, возможны ситуации, когда
возведение объекта связано с приращением земельного участка за счет бывшей
территории водоемов в результате насыпки грунта. Это может происходить как за
счет обособленных водных объектов, так и за счет иных водных объектов, которые
не отнесены к объектам недвижимости. В этом случае возникает как вопрос об
отнесении земельного участка к вновь созданным объектам недвижимого
имущества, так и о том, что собственно создано, новый земельный участок или
новый объект недвижимости – сооружение. Такие вопросы возникают при
строительстве различного рода портовых сооружений, дамб и пр. Критерий для
решения вопроса здесь, видимо, должен лежать в плоскости характера изменений,
произведенных в результате осуществленной деятельности. Если результат
деятельности состоял исключительно в увеличении площади суши, то речь должна
идти о возникновении нового земельного участка. Если же в результате этой
деятельности появился объект, имеющий какое-либо специальное назначение –
причал, дамба, маяк и пр., то здесь имеют место два процесса - создание земельного
участка и создание на этом земельном участке объекта недвижимости.
Сходная проблема возникает и тогда, когда изменения, произошедшие на
земельном участке, носят незначительный характер. Так, часто возникает вопрос,
является ли объектом недвижимости заасфальтированная или иным образом
замощенная площадка, дорога, обнесенный ограждением участок земли и пр. К
сожалению, в законодательстве мы также не сможем найти четкие критерии для
решения этого вопроса. Так, например, определенным образом оборудованные
площадки квалифицировались органами технического и кадастрового учета как
сооружения – "склады открытого хранения", дороги также учитывались как
сооружения. В иных случаях те же площадки и дороги к недвижимости не