относились. Не имея четкого законного критерия, в решении данного вопроса
следовало бы исходить из правила, согласно которому для того, чтобы
констатировать наличие на земельном участке какого-либо объекта недвижимости,
44
отличного самого этого земельного участка, нужно, чтобы изменения на этом
земельном участке выходили за рамки его простого благоустройства. Так,
например, нельзя говорить о создании объекта недвижимого имущества при
асфальтировании территории автостоянки, но вряд ли кто-нибудь будет
сомневаться, что строительство автомобильной магистрали Санкт-Петербург –
Хельсинки приведет к созданию нового объекта недвижимости на земельном
участке, занятом этой магистралью.
Второе звено классификации - здания и сооружения и иные объекты
недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком. При
отнесении объектов к этой группе уже возникают весьма серьезные проблемы.
В частности, не до конца ясно, что понимается под иными, кроме зданий и
сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком. Очевидно, к
этим объектам относятся объекты незавершенного строительства. Сюда же, по
мнению автора, следовало бы отнести объекты, подвергшиеся частичному
разрушению. Изучение практики государственной регистрации показало, что
практически все объекты, включенные во П-й раздел реестра, именовались либо
зданиями, либо сооружениями, либо объектами незавершенного строительства.
Существуют, по крайней мере, еще две проблемы, связанные с данным
разделом.
Первая проблема состоит в возможности расположения в данном разделе
объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений. С
одной стороны, Закон о регистрации и Правила ведения ЕГРП прямо такую
возможность не предусматривают, а с другой стороны, в названии третьего раздела
говорится об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Говоря об
обособленных частях зданий, мы в первую очередь имеем в виду такие их части,
которые могут быть использованы автономно от других частей объекта. Так, если
отдельная квартира или несколько квартир не могут быть автономно
использованы, так как для подхода к ним и обеспечения их функционирования
необходимы общие помещения дома, а также несущие конструкции,
45
электрическое, сантехническое и иное оборудование, то при определенных
условиях блок-секция или флигель, имеющий отдельный вход, могут быть
объектами автономного использования, в том числе иметь самостоятельное,
отличное от других частей здания назначение (например, общежитие, гостиница,
детский сад и пр.). Наиболее простым и традиционным примером
самостоятельного статуса части здания является реальный раздел индивидуального
жилого дома. Судебная практика давно признавала за такими частями объекта
самостоятельный статус, аналогичный целому жилому дому. В то же время в
последние годы в ряде регионов практика органов технической инвентаризации
отказалась от выделения части жилого дома в качестве самостоятельного объекта
недвижимости, рассматривая такую часть как квартиру, а дом в качестве
многоквартирного. Однако если обратиться к Жилищному кодексу РФ, то он в ст.
16, наряду с жилым домом и квартирой, называет такой объект жилой
недвижимости, как часть жилого дома. В последнее время приобрело большое
распространение строительство таун-хаузов – домов, в которых в каждое жилое
помещение имеется отдельный вход, не сообщающийся с общими помещениями
такого дома. При этом помещения в таком доме признаются квартирами, а сам дом
многоквартирным, хотя они ничем не отличаются от помещений, которые
получены в результате реального раздела ранее единого жилого дома. Не
действующий ныне Федеральный закон "О товариществах собственников жилья",
в п. 2 ст. 5 указывал, что часть здания может иметь самостоятельный статус, если
она "размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других
частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел", и "при условии,
что надстройка, реконструкция, перестройка, либо снос этой блок-секции не
нарушает целостность других частей здания". Данная норма, хотя и утратила силу,
но представляла собой хороший пример законодательного закрепления