технических критериев для принятия решений в сфере недвижимого имущества.
По нашему мнению, она могла бы быть положена в основу нормы,
устанавливающей критерии для признания части здания самостоятельным
46
объектом недвижимости, подлежащим отражению во II-м разделе ЕГРП.
Необходимость такого решения продиктована жизнью. В частности, весьма
распространенной является практика сдачи объектов в эксплуатацию очередями,
когда одна из частей будущего единого здания начинает функционировать раньше
других частей. Вполне очевидно, что при обращении за регистрацией права на эту
часть здания право на нее должно быть зарегистрировано в разделе II ЕГРП. При
дальнейшей достройке и желании зарегистрировать право на все здание, у
заявителя будет два варианта - либо зарегистрировать право на вторую часть
здания как на самостоятельный объект недвижимости, либо обратиться за
регистрацией прав на здание в целом с прекращением права на ранее
зарегистрированную его часть.
Вызывает серьезные сомнения позиция М.Г. Пискуновой, которая, предлагая в
качестве критерия разграничения видов объектов недвижимого имущества
Общероссийский классификатор основных фондов1, дает следующие
рекомендации: "Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но
каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают
отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие
самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а
также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы
и прочее) являются самостоятельными объектами" 2. Все, что здесь сказано об
отдельно стоящих зданиях не вызывает возражений. Что касается пристроек и
"зданий", имеющих общую стену, то, как представляется, "самостоятельное
хозяйственное значение" не может быть критерием для того, чтобы они приобрели
статус самостоятельных зданий. В этой связи представляется правильной практика
органов технической инвентаризации, которые наличие общей стены (а не
1 Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой
режим объектов в его составе // Государственная регистрация прав на недвижимость:
теория и практика. - М., 2005. - С. 365.
2 Там же. - С. 366.
47
примыкающих друг к другу стен) считают основанием для признания объекта
единым зданием или сооружением.
Данная проблема, безусловно, нуждается в законодательном
урегулировании. Определенные надежды в этом плане возлагались на
Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости", где следовало
бы сформулировать критерии возможности отнесения части здания к
самостоятельным объектам недвижимости, К сожалению, этот закон не внес
ясности в данный вопрос, а скорее еще более его запутал. В данном законе, с
одной стороны, предусматривается возможность учета частей объекта (ст.ст. 7, 17,
20), а, с другой стороны, статья первая этого закона не относит части объекта к
объектам недвижимости, в отношении которых осуществляется кадастровый учет.
Об учете частей объекта говорится почему-то исключительно для случаев, когда
часть объекта выступает предметом ограничения (обременения). Видимо,
Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" в этой части
нуждается в доработке. В нем следовало бы указать критерии возможности
самостоятельного учета частей зданий и сооружений и определить порядок такого
учета. В качестве таких критериев следует указать возможность автономного от
других частей здания функционирования, самостоятельного ввода в
эксплуатацию, реконструкции и сноса. В Законе же о регистрации и Правилах
ведения ЕГРП следовало бы предусмотреть возможность включения таких
объектов во II-й раздел Единого реестра.
Вторая проблема состоит в установлении возможности включения во II-й
раздел ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так
называемых комплексов зданий и сооружений. По нашему мнению, действующее
законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос. Закону на
сегодня известен только один имущественный комплекс, признаваемый в целом
самостоятельным объектом недвижимости - это предприятие, как имущественный
комплекс. До прекращения действия Закона "О товариществах собственников