50
установления вещных прав на отдельные входящие в эти комплексы здания и
сооружения.
От таких комплексов следует отличать объекты, которые в силу единства
технологического процесса их функционирования, хотя и могут быть
представлены как совокупность зданий и сооружений, но на самом деле
представляют собой единое сооружение. Примером такого сооружения может
служить автозаправочная станция. Первоначальная практика регистрации прав на
эти объекты сводилась к тому, что как отдельные объекты недвижимости
регистрировалось здание, где располагался пульт управления, каждый резервуар
для топлива и прочие объекты. В своем письме от 3 июля 2000 г. № 15-792
Министерство юстиции в целом правильно указало на необходимость регистрации
прав на автозаправочные станции как на единый объект - сооружение. Однако, как
представляется, данный вопрос не может и не должен решаться письмами
Минюста, к компетенции которого не относится решение вопросов учета объектов.
Этот вопрос также должен быть решен на уровне специального законодательства о
кадастровом и техническом учете.
Прежде, чем перейти к следующей группе объектов – помещениям, следует
обратить внимание на то, что далеко не все правильно понимают соотношение этих
объектов, с объектами, входящими в предыдущую классификационную группу –
зданиями. Так, например, Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич писали, что "к нежилым
помещениям относятся здания, строения, сооружения (курсив мой, - В.А.) и
другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для
производственных, административных, социальных, образовательных, культурных
и других целей"1. Такое же, по сути, определение предлагает Т.Д. Аппак: "под
нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание
(строение) (курсив мой, - В.А.) или его часть, предназначенное для
производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с его
1 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование:
Научно-практическое пособие. - М., 1997. - С. 243.
51
использованием по лично-бытовому назначению, отвечающее соответствующим
строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленное на
учет в установленном порядке"1.
Но указанные авторы не одиноки. Практически из такого же соотношения
исходит ст. 16 ЖК РФ. Давая классификацию помещений, она относит к
помещениям жилой дом, который с точки зрения классификации недвижимости
является зданием и сам состоит из помещений.
Такой подход к соотношению рассматриваемых понятий представляется нам
абсолютно неприемлемым. Он противоречит положениям Закона о регистрации и
элементарным принципам любой классификации. Жилищный кодекс, как
представляется, должен быть приведен в соответствие с гражданским
законодательством путем исключения жилых домов из перечня жилых
помещений.
Теперь перейдем к третьему разделу классификации объектов недвижимости -
объекты, входящие в состав здания сооружения (квартиры, жилые и нежилые
помещения и иные объекты). Это классификационная группа, с которой связано
наибольшее количество проблем.
Вопрос о понятии квартиры решается достаточно просто, ее границы всегда
четко определены и всегда имеется возможность отграничить ее как от других
квартир, так и от общих помещений дома. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ
"квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном
доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего
пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также
помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
таком обособленном помещении"2.
1 Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г.
Москве: ): Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2004. - С. 8.
2 Следует обратить внимание на то, что это определение не является абсолютно
52
Вопрос о других помещениях решается далеко не так просто. Дело в том, что
в определении границ помещений, имеющих нежилое назначение, наряду с
объективными критериями, подлежащими установлению органами кадастрового и