технического учета, имеет определенное (а иногда определяющее) значение
субъективное волеизъявление обладателя вещного права на объект недвижимости.
Приведем пример. Некое юридическое лицо имеет в собственности здание
нежилого назначения и намеревается продать ряд помещений в нем. При этом
здание имеет 5 этажей, каждый из которых построен по "коридорной" системе, т. е.
представляет собой коридор, в который выходят двери комнат. Продаже
подлежали помещения первого и второго этажа. При этом один из потенциальных
покупателей выразил желание приобрести весь первый этаж. Что же касается
второго этажа, то нашлось несколько покупателей на отдельные комнаты,
выходящие в общий коридор.
Обращаясь в органы технического и кадастрового учета, продавец просил
сформировать ему первый этаж здания как единое помещение, а на втором этаже
выделить в качестве отдельных помещений каждую комнату. Вполне очевидно,
что отсутствовали какие-либо законные основания для отказа заявителю в таком
формировании объектов. В то же время совершенно не исключена ситуация, когда
новый собственник помещения 1-го этажа станет продавать отдельные комнаты, а
все комнаты 2-го этажа будут куплены одним лицом, а затем проданы как единое
помещение второго этажа. Очевидно, в каждом из этих случаев в зависимости от
целей сторон сделки будет изменяться учет помещений.
Можно приводить и другие, гораздо более сложные примеры, однако во всех
случаях вопрос будет сводиться к тому, насколько желание собственника о
формировании помещения в тех или иных границах будет соответствовать
критериям помещения, которые имеются у органа технической инвентаризации и
кадастрового учета. Но, к сожалению, именно эти критерии отсутствуют в
совершенным, поскольку не позволяет отнести к квартирам помещения, имеющие выход
не в общие помещения дома, а непосредственно на земельный участок.
53
действующем законодательстве. Они существуют на уровне ведомственных
инструкций и актов локального значения, в связи с чем подход к решению данного
вопроса различен в различных регионах, а зачастую и в пределах разных районов
одного города. Это приводило и продолжает приводить к тому, что в рамках
одного здания возникает неразбериха в структуре собственности на входящие в
него объекты, что сказывается, как на управлении зданием в целом, так и на
взаимоотношениях различных собственников.
Отсутствие четкого правового регулирования порядка формирования объектов
приводило в ряде случаев к тому, что органы кадастрового и технического учета
полностью реализовывали пожелания собственников в части определения
"границ" объектов, входящих в здания. Так, в Санкт-Петербурге в качестве единых
объектов провозглашались совокупности частей здания, которые никак не
соединялись и не могли соединяться друг с другом (например, расположенные на
1-м и на 4-м этажах здания); границы помещений размещались по средней линии
общего коридора; в состав объектов включались фактически общие помещения
дома - лестницы, лестничные площадки и пр.).
Еще один вопрос в рамках данного раздела классификации состоит в том,
могут ли несколько помещений, сохраняя свой статус в качестве таковых,
образовывать новые объекты недвижимости, которые подлежат отражению в Ш-м
разделе ЕГРП. Мы полагаем, что на этот вопрос должен быть дан однозначный
отрицательный ответ. Установленная законом трехзвенная классификация
объектов исключает возникновение каких-либо промежуточных уровней. Это
означает, что здание должно делиться исключительно на помещения, поскольку
при возможности наличия между зданием и помещением еще каких-то объектов,
включающих помещения, классификация должна стать четырехзвенной. Кроме
того, если допустить такую возможность, то нет никаких оснований не допустить
существование в рамках здания объектов, состоящих, в свою очередь, из объектов,
включающих помещения (пятизвенная классификация), и т. д., и т. п. При
допущении такой возможности описать структуру собственности в здании, которая
54
и при трехзвенном делении является непростой, будет практически невозможно,
невозможно будет и организовать ведение ЕГРП в соответствии с действующими
Правилами.
Выводом же из предшествующих рассуждений должно быть положение о