нотариусы, число которых устанавливалось особым расписанием.
Нотариальная система, имевшая безусловные преимущества по сравнению с
крепостным порядком, тем не менее подвергалась критике рядом исследователей.
Так, Г. Ф. Шершеневич, указывал, что вновь неопределенным остался момент
возникновения права, который ". . можно по некоторым основаниям отнести: а) к
утверждению старшим нотариусом представленного ему акта; б) к вручению
старшим нотариусом выписки лицу, к которому переходила недвижимость; в) к
вводу во владение или же, наконец, г) к отметке в реестре крепостных дел о
совершенном вводе"2. И. Л. Покровский называл реестры крепостных дел
"несовершенным суррогатом поземельных книг"3.
Мы более подробно остановились на законодательстве России периода до
1881 года по нескольким причинам. Во-первых, поскольку предметом данного
исследования является регистрация прав на недвижимость в современной России,
постольку нельзя обойтись без обращения к истории формирования данного
явления. Во-вторых, история формирования институтов укрепления прав в России
весьма показательна с точки зрения поиска оптимальной модели.
В-третьих, если обратиться к истории формирования соответствующих
систем в других странах, мы увидим, что и в этих странах, и в России, несмотря на
существенные различия в порядке, органах, правовых формах происходил один и
тот же процесс – процесс движения от менее совершенных к более совершенным
способам придания публичности отношениям, существующим по поводу
недвижимого имущества. Как бы не называлась система, определяющая правовой
режим недвижимого имущества: "укрепление прав", "ипотечная система",
"вотчинная система", "регистрация прав на недвижимость" - все это различные
1 Там же. № 43186.
2 См.: Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. - С. 147-148.
3 См.: Покровский И. Л. Указ. соч. - С.201.
113
варианты придания публичности гражданскому обороту недвижимого имущества с
использованием органов государства.
Таким образом, пока на основе исторических наблюдений, можно сделать
вывод о том, что придание публичности гражданскому обороту недвижимого
имущества является объективной закономерностью любой правовой системы,
которая признает возможность оборота недвижимости.
Вполне подтверждает этот вывод и дальнейшее развитие законодательства в
сфере недвижимости в России.
Для устранения недостатков крепостного порядка Министерством юстиции
был разработан проект, положения которого нашли отражение в утвержденных в
1881 году Государственным Советом "Главных основаниях предполагаемого
порядка укрепления прав на недвижимое имущество". На их основе комиссией,
работавшей над составлением проекта Гражданского уложения, был разработан и
издан в 1892 году проект Вотчинного устава1. Разработчики проекта определили
цель введения вотчинной системы как "установление надлежащей гласности,
определенности и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы
в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение
места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение
неформальной собственности"2. Основными принципами предложенного порядка
назывались:
а) "начало внесения" - совершение записи прав собственности, ограниченных
прав в крепостную книгу;
б) публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и,
соответственно, доступными для ознакомления с ними всех заинтересованных лиц;
в) бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании о записи
в вотчинных книгах, бесповоротными;
1 См.: Гражданское уложение. Книга третья. Вотчинное право: Проект. - СПб., 1902.
2 Проект вотчинного устава // Ж.М.Ю. - 1899. - № 1. - С. 4.
114
г) достоверность и полнота - точное указание в вотчинных книгах всего
объема вносимых в нее прав и обременении и признание их достоверными;
д) принцип старшинства - предполагалось, что первоочередность
ограничении и обременении прав собственности на недвижимость определяется
временем внесения записи в вотчинную книгу.
Проектом Вотчинного устава предусматривалось введение института
вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней и
которые являлись единственным источником сведений о правовом положении
каждого объекта недвижимости. Проект предполагал обязательную первичную