вопроса должно иметь значение, прежде всего, для определения объема прав
владельца комнаты при распоряжении данным имуществом.
Прямым следствием вывода о том, что комната является самостоятельным
объектом недвижимости, должно было бы быть установление права собственника
комнаты свободно распоряжаться этим объектом, не согласовывая свои действия с
собственниками других комнат в коммунальной квартире.
Будучи сторонницей признания комнаты самостоятельным объектом
недвижимости, О.В. Кузнецова весьма последовательно отмечает, что "стремление
учесть волю собственников других комнат, признав за ними преимущественное
перед посторонними лицами право покупки отчуждаемой "соседней" комнаты,
можно расценивать как препятствие законному владельцу недвижимого имущества
распорядиться им по собственному усмотрению, исходя из личных интересов и,
как следствие, нарушение его законных прав"2. Однако к Жилищном кодексе
содержится прямо противоположное правило: "При продаже комнаты в
коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной
1 Если проанализировать текст данной нормы, то мы увидим, что законодатель предлагает
нам для определения доли собственника комнаты на общее имущество всего дома
выразить в квадратных метрах (!) его долю в праве собственности на общее имущество в
коммунальной квартире (при том, что такая доля является идеальной и никогда не может
быть выделена в виде конкретной части помещения), а затем прибавить получившееся
количество квадратных метров к площади комнаты, находящейся в собственности.
2 Кузнецова О.В. Соблюдение права преимущественной покупки при отчуждении
комнаты в квартире коммунального заселения // Государственная регистрация прав на
недвижимость: теория и практика. - С. 105.
57
квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в
порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской
Федерации".
После этого возникает закономерный вопрос: для чего нужно было в нормах
Жилищного кодекса отходить от основных принципов классификации
недвижимого имущества, если права собственников новой группы объектов
недвижимости – комнат в коммунальных квартирах ничем не отличаются от прав
участников общей долевой собственности при признании квартиры неделимым
объектом недвижимости?
Мы полагаем, что квартира должна рассматриваться на основании ст. 133 ГК
РФ как неделимая вещь, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее
назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного проживания.
Наличие помещений общего пользования, без которых квартира теряет это свое
назначение, не позволяет выделить комнату в самостоятельный объект. Любой
реальный раздел квартиры на несколько квартир всегда связан с реконструкцией и
созданием новых объектов недвижимости. Кроме того, признание комнаты в
квартире самостоятельным объектом снова нарушает трехзвенную классификацию
объектов, поскольку появляется четвертое звено.
Следует отметить также, что в главе 18 ГК РФ "Право собственности и другие
вещные права на жилые помещения" ничего не говорится о собственниках комнат
в квартирах или частей квартир, в ст. 289-291 ГК РФ речь идет только о
собственниках квартир. Нет никаких указаний о комнатах и в Законе о
регистрации. В то же время ст. 558 ГК РФ говорит о договоре купли-продажи
жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Если вопрос о
возможности продажи части жилого дома, которая может быть выделена в
самостоятельный объект недвижимости, нами уже рассматривался и имеет
положительное решение, то упоминание в этой статье о части квартиры вряд ли
можно считать удачным решением законодателя. Вот почему из Гражданского
58
кодекса следовало бы удалить все упоминания о возможности отчуждения частей
квартиры.
Если вопрос о квартирах и комнатах должен иметь однозначное решение, то
вопрос о частях нежилых помещений может решаться менее жестко. В отличие от
квартиры, нежилое помещение как объект должно отвечать только одному
признаку - представлять собой единое пространство с замкнутым контуром.
Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве
самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления