является единственным обслуживаемым помещением, вопрос о присоединении
лестницы или площадки будет связан исключительно с техническими
согласованиями.
Но есть некоторые помещения, статус которых практически всегда вызывает
проблемы. К числу таких помещений относятся помещения в подвалах и
цокольных этажах, отдельные помещения технических этажей, чердачные
помещения. Во всех этих помещениях, как правило, расположено оборудование,
обслуживающее весь дом в целом или отдельные его части. Согласно ст. 36 ЖК
РФ общим имуществом дома являются "коридоры, технические этажи, чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее
более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)".
Данная формулировка не дает возможности сделать однозначный вывод о том,
является ли наличие инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более
одного помещения в данном доме оборудования необходимым признаком для
отнесения к общему имуществу не только подвалов, но и коридоров, технических
этажей и чердаков. Если этот признак относится только к подвалам, то любой
чердак или технический этаж должен признаваться общим имуществом дома,
независимо от того, что там находится.
61
Однако некоторые из таких помещений уже являются собственностью
отдельных лиц, сдаются государством в аренду. Поступают заявления на
регистрацию права собственности на такие помещения как на вновь созданные
объекты. И каждый раз в таком случае необходимо установить, что данное
помещение не относится к общему имуществу. При этом очевидно, что решать этот
вопрос нужно на уровне кадастрового и технического учета. Именно органы учета
объектов недвижимости должны в каждом случае выделять из числа помещений
те, которые относятся к общему имуществу.
Представляется, что относить объекты к общим помещениям дома только на
основании их наименования – это не очень продуктивный подход. Критерий же
наличия в рассматриваемом помещении инженерных коммуникаций и
оборудования, обслуживающего более одного помещения, также не является
вполне удачным. Доказательством этого является то, что его применение на
практике является далеко не безусловным. Трудно найти подвал или чердак, в
которых не проходили бы коммуникации и не было бы какого-нибудь общего
оборудования. Между тем в большом количестве случаев эти коммуникации и
общее оборудование занимают лишь незначительную часть соответствующих
помещений. В то же время по техническим причинам выделить в отдельные
помещения те сегменты, в которых находятся коммуникации и общее
оборудование, часто невозможно. Признавать же подвальное помещение
площадью 500 квадратных метров общим помещением только потому, что там
расположен электрический щит или проходит труба парового отопления, вряд ли
отвечает действительному смыслу законодательства. Однако, при буквальном
толковании законодательного определения общего имущества такой подход вполне
возможен.
По мнению автора, помещение может быть признано общим имуществом
дома, если оно само обслуживает несколько помещений в этом доме (лестницы,
лестничные площадки, колясочные), либо не имеет и не может иметь другого
назначения, кроме места расположения коммуникаций или оборудования,
62
относящегося к общему имуществу дома. К таким помещениям могут относиться
специальные помещения электрощитовых, водомерные узлы, котельные и т.п. В
том же случае, когда соответствующие коммуникации и оборудование находятся в
помещениях, которые могут иметь самостоятельное использование, не влекущее
невозможность нормального функционирования коммуникаций и оборудования,
такие помещения не следует относить к общим, они могут иметь статус
самостоятельных объектов недвижимости – помещений. Что же касается
расположенных в этих помещениях коммуникаций и оборудования, то в связи с их
нахождением в помещении для его владельца может быть установлен сервитут,
заключающийся в праве доступа к этим объектам в интересах собственников
остальных помещений в доме. Содержание этого сервитута может быть
различным, в зависимости от характера расположенного в помещении имущества.
Второй вопрос состоит в том, каким образом должны учитываться помещения,