этих помещений необходимо согласие всех собственников помещений в доме, что
делает решение этих вопросов весьма затруднительным. Вот почему, на наш
взгляд, следовало бы прислушаться в предложению Т.В. Глинщиковой, которая
считает, что "следует закрепить правило, согласно которому общее имущество в
кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для
обслуживания помещений которых оно предназначено"2.
Есть и еще одна сторона проблемы общих помещений в жилых домах -
проблема момента возникновения у собственников квартир права общей долевой
1 Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на
объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном
доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой
собственности на такие объекты недвижимого имущества. Утверждена приказом
Минюста от 14.02.2007 № 29.
2 Глинщикова Т.В. Указ. соч. - С. 26.
65
собственности на общие помещения. Проблема эта связана с тем, что право
собственности на жилые помещения у граждан и юридических лиц стало возникать
с начала 90-х годов по различным основаниям (как у членов жилищных
кооперативов, в результате приватизации, в порядке долевого участия в
строительстве жилья), а норма статьи 290 ГК РФ стала действовать с 1 января
1995 г. Такое положение дает основания для высказывания различных точек зрения
на момент возникновения права общей долевой собственности. При этом в
судебной практике встречалась позиция, в соответствии с которой при переходе
прав на квартиры в порядке приватизации у граждан возникало право на квартиру,
как некое пространство, а право на общие помещения и иное общее имущество
оставалось у государства.
Такая концепция представляется в корне неправильной. В ст. 290 ГК РФ
законодатель определил структуру собственности в любом жилом доме независимо
от времени и оснований возникновения прав на квартиры. Если принять за истину
предлагаемую альтернативную точку зрения, то это означало бы, что в двух
одинаковых домах в зависимости от основания возникновения прав собственников
квартир были бы совершенно разные отношения по поводу общего имущества - в
домах ЖСК или в доме, построенном за счет долевого участия, общее имущество
принадлежало бы на праве общей долевой собственности собственникам квартир, а
в доме, где квартиры были приватизированы, собственником общих помещений
оставалось бы государство. Причем для этих домов ситуация была бы неизменной
независимо от перехода прав на квартиры к другим лицам. Вполне очевидной
являлась бы ненормальность такой ситуации и необходимость унификации
структуры собственности во всех домах.
Не согласился с этой концепцией и Верховный Суд РФ, который не нашел
убедительными доводы о том, что согласование реконструкции чердаков и
мансард с собственниками квартир не требуется, в частности, потому, что при
заключении договора приватизации собственники квартир не приобрели долю в
66
праве собственности на общее имущество, которое даже при наличии в доме
приватизированных квартир осталось в собственности государства.
Суд указал, что с введением в действие части первой ГК РФ ст. 289 ГК РФ,
имеющая название "квартира как объект права собственности", определила, что
данный объект, помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает
в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в ст. 290 ГК РФ.
При этом норма п. 1 ст. 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений
применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в
многоквартирном доме, и поэтому должна применяться во всех случаях, когда
квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне
зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали
собственниками квартир"1.
Не сделал никаких изъятий из правила об общем имуществе
многоквартирного дома и новый Жилищный кодекс. С учетом этого
обстоятельства, данную дискуссию следовало бы считать закрытой.
Но все, что говорилось до этого об общих помещениях, относилось только к
жилым домам. Что же касается зданий нежилого назначения, то для них эта