обслуживанию на основании договора о техническом обслуживании"1.
Таким образом, из данного решения с необходимостью следует вывод, что в
нежилом фонде собственником дома (несущих конструкций, инженерного
оборудования, общих помещений) может быть одно лицо, а собственниками
конкретных нежилых помещений - иные лица. Данный вывод является весьма
спорным, поскольку приводит к ситуации, когда при последовательном или
одновременном отчуждении всех помещений в здании собственность на само
здание сохраняется за прежним владельцем. При этом, даже в том случае, когда все
1 Архив Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, дело № А56-
18956/98. Аналогичные выводы содержатся в постановлении ВАС РФ от 10 сентября
2002 г. № 3673/02.
69
помещения будут приобретены одним лицом, данное положение сохранится - в
доме будет собственник помещений как пространства между стенами и
собственник здания (за исключением пространства помещений). Очевидно, что для
того, чтобы стать собственником здания, собственнику помещений нужно будет
приобрести в дополнение к помещениям все остальное - стены, иные несущие
конструкции, инженерное оборудование, общие помещения и прочее, т. е.
фактически повторно купить объект, либо согласиться на возмездное
предоставление ему этих объектов в пользование "собственником здания", т. е.
практически арендовать здание, в котором у него есть право собственности на все
помещения.
Такая конструкция сама по себе выглядит достаточно странно. Весьма
сомнительной представляется и аргументация, предложенная судом, который в
качестве основного довода против применения аналогии указывает на
принципиальную разницу между отношениями, которые складываются по поводу
жилых и нежилых помещений. Однако в чем состоит эта принципиальная разница,
суд не указывает, отмечая лишь то, что эти отношения отличаются "и по субъекту
и по объекту". Между тем и это утверждение в первой его части представляется
неверным, так как собственниками как жилых, так и нежилых помещений могут
быть и физические, и юридические лица. Как уже указывалось, оба вида объектов
могут одновременно находиться в одном здании, причем периодически переходить
от физических лиц к юридическим и наоборот. Таким образом, из различий
остается только различие по объекту. Однако, если бы не было этого различия, то
не было бы различия в отношениях, и вопрос о применении аналогии не стоял бы.
Таким образом, по нашему мнению, имеются все основания для применения
по аналогии законодательства о структуре собственности в многоквартирных
жилых домах и к нежилым помещениям, независимо от того, находятся они в
жилом доме или нет.
В то же время применение статей 289, 290 ГК РФ по аналогии является для
нежилых помещений лишь временным выходом из ситуации. В Гражданском
70
кодексе РФ должен быть закреплен принцип общей долевой собственности на
общее имущество не только в многоквартирном доме, но и в любом здании,
помещения в котором находятся в собственности двух и более лиц. Статья 290 ГК
РФ должна быть перемещена в главу 6 ГК РФ с заменой в ее тексте
"многоквартирного дома" на "здание", а "квартиры" на "помещение".
Соответствующая норма могла бы иметь следующий вид:
Статья 131-1. Общее имущество собственников помещений в здании
1. Собственникам помещений в здании принадлежат на праве общей долевой
собственности общие помещения здания, несущие конструкции здания,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за
пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения.
2. Общие помещения здания находятся в общей долевой собственности
собственников тех помещений, которые эти общие помещения обслуживают.
3. Собственник помещения в здании не вправе отчуждать свою долю в праве
собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия,
влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.
В Гражданском кодексе следовало бы также урегулировать порядок
определения размера долей в общем имуществе нежилого здания, порядок
пользования и распоряжения общим имуществе такого здания. Этот порядок мог
бы быть установлен по аналогии с соответствующими нормами, относящимися к