многоквартирным домам.
В тесной связи с рассмотренной проблемой находится вопрос о соотношении
таких объектов, как здание и помещение. Мы уже говорили о том, что не может
существовать помещения, состоящего из помещений. Если несколько помещений
объединяются в одно, то с момента возникновения объединенного помещения они
перестают существовать в реестре, что выражается в том, что они исключаются из
кадастрового учета и права на них прекращаются в ЕГРП, одновременно с
регистрацией права на новое помещение. То же самое происходит при разделении
одного помещения на несколько. В этом случае прекращает существовать в
71
реестре бывшее единое помещение. Это правило неукоснительно соблюдается для
помещений нежилого назначения. Что же касается многоквартирных жилых
домов, то и здесь действует то же правило, с поправкой на то, что в состав жилых
помещений – квартир, могут входить комнаты, как самостоятельные объекты
недвижимости. Но и здесь не может быть квартиры, состоящей из двух квартир,
или комнаты, состоящей из двух комнат.
Несколько иное соотношение между зданием и находящимися в нем
помещениями. Здание может существовать как единый объект недвижимости без
разделения на помещение. Если у такого здания один собственник, то независимо
от назначения здания (жилое или нежилое) оно может рассматриваться как единый
объект. Здание может рассматриваться как единый объект и тогда, когда на него
установлена долевая собственность, независимо от того, определен порядок
пользования зданием или нет.
Авторы Концепции определяют соотношение между зданием и помещениями
в нем следующим образом: "Признание помещений в здании самостоятельными в
обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание здания в
качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как
объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения"1. Им возражает
С.А. Степанов: "Не ставя под сомнение первую часть приведенного предложения,-
пишет он, - представляется недостаточно аргументированной вторая его часть – о
юридическом исчезновении здания как объекта гражданских прав, поскольку
первоначальной недвижимой вещью выступала не просто вещь, а составная вещь с
более сложным системным уровнем и типом элементно-структурных отношений"2.
Нам ближе позиция С.А. Степанова. Действительно, применительно к ЕГРП
не может быть одновременно зарегистрировано право собственности на здание и
на помещение в нем. Однако исчезновение здания из реестра, которое в таких
случаях происходит в форме прекращения права на него, не должно означать
1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 49.
2 Степанов С.А Недвижимое имущество в гражданском праве. - С. 51.
72
прекращения его юридического существования. О том, к каким последствиям
приводит такая логика, автор уже высказывался выше.
Что произойдет, если собственник здания захочет произвести отчуждение
одного из помещений, либо участники долевой собственности прийдут к
соглашению о реальном разделе здания, в результате которого у них собственности
окажутся отдельные помещения? С точки зрения объективной реальности со
зданием ничего не произойдет – как оно находилось на земельном участке и имело
определенные внешние границы, так и будет продолжать существовать там же и в
том же виде. Но можно ли в этом случае говорить о здании, как об объекте
собственности? Можно ли определить, в чьей собственности находится здание,
если помещения в нем принадлежат разным лицам?
Представляется, что на эти вопросы можно ответить только отрицательно.
Законодательство о недвижимости построено таким образом, что фиксация
вещных прав на помещения в здании должна сопровождаться прекращением прав
на здание как на единый объект собственности. С появлением права собственности
на помещения право собственности на здание описывается по схеме статей 289-290
ГК РФ, здание превращается в объект, где существует право собственности
отдельных лиц на отдельные помещения и право общих долевой собственности
этих лиц на общее имущество дома. Таким образом, хотя здание, безусловно,
продолжает существовать как объект недвижимости, оно перестает быть объектом
права собственности.
В ЕГРП это отражается следующим образом. Запись, содержащая описание