здания как объекта недвижимости сохраняется (подраздел I раздела II) – эта запись
аннулируется только при физическом прекращении существования здания.
Прекращается запись о праве собственности на здание (подраздел II раздела II).
Делаются записи, содержащие описание помещений в здании (подраздел I раздела
III), и записи о праве собственности на все помещения в здании (подраздел II
раздела III).
73
При этом следует иметь в виду, что отчуждение даже одного помещения
собственником здания с неизбежностью должно влечь оформление прав на все
помещения в здании, в том числе и на те, которые остались в собственности
прежнего собственника здания. Не может быть такой ситуации, когда будет
выделено только одно помещение, подлежащее отчуждению, поскольку
собственность на здание не может описываться по формуле "собственник всего
здания, кроме одного помещения". Возможны только две формулы: либо
"собственник всего здания", либо "собственник помещения (помещений)".
Нетрудно догадаться, что данная ситуация должна быть обратимой: любой
собственник всех помещений в здании может по своему желанию прекратить свое
право собственности на все помещения, "обменяв" это право на право
собственности на все здание.
Рассмотренная конструкция носит весьма абстрактный характер, поскольку
изменения происходят в отношениях собственности на объект, но отражаются как
изменение объекта, которого в реальности не происходит. Однако, для того, чтобы
правильно ориентироваться при совершении различных операций с недвижимым
имуществом, с этими противоречиями необходимо примириться и
руководствоваться предлагаемыми правилами.
1.3. Вновь созданный объект недвижимости
Гражданское законодательство и нормативные акты о регистрации прав на
недвижимое имущество не содержат понятия "первичное возникновение права".
Между тем, по мнению автора, выделение данной категории при теоретическом
анализе необходимо по ряду причин. Во-первых, задача установления прав на
объекты, которые ранее не имели собственника, либо вопрос о собственности на
которые не был предметом исследования регистрирующих органов, имеет особую
важность, поскольку от правильности решения будут зависеть права всех
последующих собственников объекта. Во-вторых, решение этой задачи требует
74
углубленного исследования значительного количества документов, правовая
экспертиза первично возникающих прав отличается повышенной сложностью и
трудоемкостью по сравнению с экспертизой, проводимой по сделкам отчуждения
объектов недвижимости.
Прежде чем перейти к рассмотрению конкретных вопросов, связанных с
установлением прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, хотелось бы
остановиться на одной проблеме, которая связана с первичным возникновением
прав.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ "право собственности на здания,
сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации". При этом
вполне очевидным является то, что данное положение распространяется только на
те объекты недвижимости, которые созданы после 31 декабря 1994 года. Что же
касается объектов, вновь созданных до введения в действие первой части ГК РФ, то
право собственности на них возникало с момента их создания независимо от какой-
либо регистрации, поскольку Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не содержал
каких либо специальных норм о моменте возникновения прав на вновь созданную
недвижимость.
Таким образом, объекты, созданные до 1995 года, могли становиться
предметом отчуждения без какой-либо предварительной регистрации.
Применительно же к процедуре государственной регистрации это означает, что за
регистрацией своего права на такой объект может обратиться лицо, право которого
возникло на основании сделки отчуждения или по иным основаниям, которые
нельзя отнести к первичным способам приобретения права. Между тем, для
регистрирующего органа такое обращение будет первичным, поскольку ранее
право собственности на данный объект никогда не регистрировалось. При этом
сложность правовой экспертизы может значительно возрасти, поскольку анализу
необходимо будет подвергнуть, как основания возникновения права у первичного