собственника, так и законность возникновения прав у последующих собственников,
75
которых может быть весьма значительное количество. Например, объект,
созданный в 1991 году, мог неоднократно продаваться до того, как последний его
приобретатель обратился за регистрацией своего права на основании последней
сделки.
Итак, с одной стороны, к первичному возникновению прав следует относить
возникновение прав на вновь создаваемые объекты недвижимости. Критерием
первичности здесь является то обстоятельство, что ранее на соответствующий
объект отсутствовало право какого-либо лица. С другой стороны, для
регистрирующего органа первичным является всякое обращение, если ранее права
на данный объект не были зарегистрированы. При этом как в первом, так и во
втором случае деятельность регистрирующего органа обладает значительной
спецификой, которая связана с установлением первичного возникновения права.
Эта специфика весьма значительна для того, чтобы найти особое отражение в
законодательстве, устанавливающем порядок регистрации.
Статья 6 Закона о регистрации провозглашает действительность прав на
недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу этого закона при
отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом (п. 1). В
прежней редакции этой статьи указывалось, что регистрация прав, о которых шла
речь в первой ее части, становится необходимой при регистрации ограничения
(обременения) или иной сделки с данным объектом. С учетом этой формулировки
до внесения изменений в Закон о регистрации1 первичное право на объект,
созданный до 1995 года, могло стать предметом регистрации в том случае, если
после вступления Закона в силу регистрировалась сделка с этим объектом, либо
ограничение (обременение) права на него. Если же переход права на объект
состоялся до вступления в силу Закона о регистрации, то регистрации при
совершении последующих сделок подлежало право, возникшее последним.
1 Федеральный закон РФ от 09.06.2003 №69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним"
76
В то же время и при такой формулировке закона никто не снимал с
регистрирующего органа обязанность проверить, возникло ли право собственности
на объект, как у первичного собственника, так и у последующих. Видимо, учитывая
это обстоятельство, законодатель изменил редакцию пункта 2 ст. 6 Закона о
регистрации, установив, что регистрация возникшего до введения в действие Закона
права требуется при регистрации не только возникших после введения в действие
Закона ограничения (обременения) этого права или совершенной после введения в
действие Закона сделки, но и при переходе ранее возникшего права.
Однако, по нашему мнению, помимо указания на необходимость
регистрации ранее возникшего права при его переходе, с учетом специфики
регистрации прав, которые возникли без регистрации, статья 6 Закона могла бы
быть дополнена пунктом следующего содержания:
"При регистрации права на объект, права на который ранее не
регистрировались, регистратор обязан проверить наличие оснований
возникновения прав не только лица, обратившегося за регистрацией, но и всех
предшествующих правообладателей".
Гражданский кодекс РФ (ст. 219) и Закон о регистрации (п. 1 ст. 25) содержат
понятие "создаваемый объект недвижимого имущества". Использование в этих
случаях слова "создаваемый", а не "созданный" не случайно. Очевидно, что этим
термином, в данном случае, охватывается как объект, строительство которого
закончено, так и объект, находящийся в процессе строительства. Подтверждением
этому служат п.п. 2-4 ст. 25 Закона, в которых говорится о регистрации прав на
объект незавершенного строительства. Однако регистрация прав на уже созданный
и на незавершенный объект обладает существенной спецификой, в связи с чем
вопрос о понятии объекта незавершенного строительства и условиях регистрации
прав на него будет рассмотрен отдельно1.
Сейчас же речь пойдет о понятии вновь созданного объекта недвижимости, т.
е. объекта, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта
1 См. § 4.3.
77
практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости
может считаться вновь созданным.