Первая часть вопроса состоит в том, когда объект теряет статус
незавершенного строительства и становится вновь созданным объектом
недвижимости. Дело в том, что строительные работы на объекте (в частности,
отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное
время после того, как объект фактически начинает использоваться по
установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех
строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала
использования объекта, может пройти весьма значительный промежуток времени.
Таким образом, момент создания объекта недвижимости, как представляется,
нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с
моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен
использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении
возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом1.
До введения в действие нового Градостроительного кодекса РФ (1 января
2005 года) такое удостоверение осуществлялось путем приемки объекта в
эксплуатацию уполномоченными на это комиссиями. В соответствии с
Постановлением Совета Министров СССР "О приемке в эксплуатацию
законченных строительных объектов"2, приемка в эксплуатацию законченных
строительством (реконструкцией, расширением) объектов производилось
государственными приемочными комиссиями. Этим же постановлением был
установлен порядок формирования и состав этих комиссий в зависимости от
принимаемых объектов.
1 Автор не является сторонником концепции, согласно которой моментом возникновения
вновь созданного объекта недвижимости является момент государственной регистрации
права на него. См. § 1.1.
2 Постановление Совмина ССР от 23.01.1981 года № 105 (в редакции Постановления
Совмина СССР от 30.12.1988г., № 1485).
78
В соответствии с п. 8 указанного Постановления, датой ввода объекта в
эксплуатацию считалась дата подписания акта государственной приемочной
комиссией. Таким образом, юридически объект считался созданным с даты
подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического
состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ
после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока
окончания строительства.
Последнее положение имело весьма существенное значение для определения
круга лиц, которые приобретали первичное право на вновь созданный объект. Как
мы увидим ниже, основанием возникновения права собственности на вновь
созданный объект является участие в деятельности по его созданию. Деятельность
же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект
юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания
объекта лица, которые приняли участие в тех работах, которые проводились после
приемки объекта в эксплуатацию. Данный вывод имеет особое значение в связи с
расширяющейся практикой приемки домов без внутренней отделки, а также
приемкой домов без выполнения работ по благоустройству прилегающей
территории.
В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом,
свидетельствующим о возникновении нового объекта недвижимости является
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой
"документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции,
капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в
соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного,
реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства
градостроительному плану земельного участка и проектной документации". Этот
документ выдается органом исполнительной власти или местного
самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.
79
Таким образом, в настоящее время моментом юридического окончания
строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию.
Вторая часть вопроса состоит в определении момента, до которого объект
должен считаться вновь созданным. Законодательство также не содержит прямого
ответа на данный вопрос, однако анализ положений закона позволяет достаточно