легко определить момент, когда объект перестает быть в юридическом понимании
вновь созданным. Этим моментом является возникновение права на объект у
первичного правообладателя. Понятие создаваемого объекта недвижимости (ст. 219
ГК РФ, ст. 25 Закона) и более общее понятие "новой вещи" (п. 1 ст. 218 ГК РФ)
используются в законодательстве лишь применительно к вопросу о возникновении
права на такие объекты. Исходя из этого, после того, как право на объект возникло,
он не может считаться вновь созданным, а приобретает статус "имущества, которое
имеет собственника", приобретение прав на которое регулируется иными нормами
(п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Итак, объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на
ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в
установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден
до 1 января 2005 года) до момента возникновения права на него у первичного
правообладателя. Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан с
именно возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по
нескольким причинам. Во-первых, как уже отмечалось, возникновение права на
новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных
позднее 1994 года.1 Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый
1 Существует также мнение, что это относится только к объектам, которые созданы после
31.01.1998 г. - даты введения в действие Закона о регистрации. Однако данная позиция
представляется неправильной, поскольку, с одной стороны, норма ст. 219 ГК РФ
действовала с 1995 г., а, с другой стороны, Федеральный закон "О введении в действие
части первой Гражданского кодекса РФ" от 21.10.1994 г., в статье 8 установил, что до
введения в действие Закона о регистрации применяется действующий порядок
регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Таким образом, если право на
объект, созданный в 1995г. и позже, не зарегистрировано в порядке, установленном
80
объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В
соответствии со ст. 2 Закона эта регистрация может быть признана
недействительной судом. И если это произойдет, то право на объект не может
считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь
приобретает статус вновь созданного.
Мы определили временной период существования объекта как вновь
созданного. Второй аспект проблемы определения данного понятия - установление,
каким образом могут возникать новые объекты. И здесь все вновь созданные
объекты можно разделить на две группы:
1) объекты нового строительства;
2) объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших
объектов.
Отнесение объектов недвижимости к новому строительству проблем не
вызывает. Для классификации объекта как вновь построенного достаточно
установить, что он был возведен без использования каких-либо конструктивных
элементов ранее существовавших объектов недвижимости. Вызывает в связи с
этим сомнение утверждение о том, что существуют "два возможных вида
реконструкции – переустройство существующих объектов и строительство новых
взамен ликвидированных"1. С нашей точки зрения последний вид
"реконструкции" представляет собой совокупность двух действий - ликвидации
(сноса) ранее существовавшего объекта и осуществление нового строительства.
Что же касается второй группы объектов, то здесь вариантов значительно
больше, а главный вопрос состоит в том, в каком случае изменение ранее
существовавшего объекта превращает его в объект, имеющий статус вновь
созданного. Гражданский кодекс, к сожалению, не содержит ответа на этот вопрос
Законом о регистрации, либо в порядке, действовавшем в месте нахождения объекта, то
право на такой объект не может считаться возникшим.
1 Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Характеристики недвижимости при регистрации //
Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. - М., 2005. - С.
138.
81
применительно к недвижимому имуществу. Применительно к движимым вещам
имеется понятие переработки (ст. 220 ГК РФ), однако, предлагаемые в этой статье
критерии не могут быть применены в большинстве случаев создания недвижимого