имущества.
Вместе с тем, очевидно, что новым может быть признан лишь такой объект,
который образовался в результате существенного видоизменения ранее
существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить
технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и
строительство.
В документах, регламентирующих строительную и архитектурную
деятельность, различаются такие два понятия, как капитальный ремонт и
реконструкция. При этом в результате осуществления реконструкции всегда
возникает новый объект, а капитальный ремонт к появлению нового объекта не
приводит.
Проводя грань между понятиями капитального ремонта и реконструкции,
Главгосархстройнадзор России определял реконструкцию как "комплекс
строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с
изменением основных технико-экономических показателей (количества и качества
квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной
способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания,
качества обслуживания, увеличения объема услуг" .1 Таким образом, в отличие от
капитального ремонта, который направлен на сохранение объекта в его прежнем
качестве ("ремонт здания с целью восстановления исправности
(работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также
поддержки эксплуатационных показателей"2), реконструкция направлена на
1 Инструктивное письмо от 28.04.94г. № 18-14/63 Главной инспекции государственного
архитектурного строительного надзора Российской Федерации (в настоящее время
документ не действует, как не прошедший регистрацию в Минюсте).
2 Там же.
82
создание новых качеств объекта (изменение основных технико-экономических
показателей).
В настоящее время Градостроительным кодексом РФ (п. 14 ст. 1)
определены понятия строительства и реконструкции, которая определяется как
"изменение параметров объектов капитального строительства, их частей
(количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей
производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического
обеспечения".
Представляется важным отметить, что, по нашему мнению, установление
факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно
влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Даже если
изменение параметров объекта в результате реконструкции незначительно, по
сравнению с прежними характеристиками объекта, следует признать, что прежний
объект перестал существовать и возник новый. В связи с этим вызывает возражение
высказанная в литературе точка зрения о том, что "незначительная реконструкция"
не влечет образования нового объекта. Обосновывая свою позицию, Е.А. Киндеева и
М.Г. Пискунова пишут: "Если при строительных работах произошло уничтожение
существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он
является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-
градостроительные преобразования, то право собственности на него не
прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ.
Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишь собственника прав
на него. Образно говоря, самовольная пристройка, надстройка и перестройка – это
не самовольная постройка"1. Такая "образность" практически сводит на нет
критерии создания нового объекта при реконструкции. Указанные авторы
определяют новый объект при реконструкции по кругу: новый объект в результате
реконструкции возникает в том случае, когда объект является новым. Высказывая
сомнительный тезис о том, что "при государственной регистрации значение имеет
1 Там же, с. 141.
83
вопрос о наличии или отсутствии прав на объект, а не его технические
характеристики"1, они ставят вопрос о наличии вновь созданного объекта при
изменении его технических характеристик в полную зависимость от усмотрения
регистратора, от его мнения о том, создан в данном случае новый объект или нет.
Однако нельзя во всех случаях, когда изменились указанные в законе
характеристики объекта, требовать регистрации прав на новый объект. Практика
показывает, что такие изменения могут происходить не только в результате