необходимо произвести землеустроительные работы и обратиться за проведением
кадастрового учета вновь образованных участков или участка.
Как мы видим, в результате такого процесса образуются новые объекты
недвижимости, которые ранее не существовали. Однако можно ли считать такие
объекты вновь созданными в смысле, который придается данному понятию в
Гражданском кодексе и Законе о регистрации? От ответа на этот вопрос зависит
подход к порядку и моменту возникновения прав на эти объекты и процедуре
регистрации этих прав.
Специфика таких объектов состоит в том, что, с одной стороны, они по
отношению к данным реестра являются вновь возникшими, а, с другой стороны, их
с большой долей условности можно назвать "новой вещью, изготовленной или
созданной лицом для себя" (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Если признать такие объекты вновь создаваемыми, то очевидно, что право на
них будет возникать только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК
РФ). А это значит, что распоряжение такими объектами возможно только после
регистрации права на них. Таким образом, чтобы выделить из состава
принадлежащего ему земельного участка отдельный земельный участок и продать
его, собственник участка сначала должен установить границы нового участка,
провести его кадастровый учет, зарегистрировать право на него, и только после
86
этого он может заключить договор купли-продажи нового участка, т.е. дата такого
договора не может быть раньше даты регистрации права на вновь образованный
участок. Однако такой подход регистрирующего органа далеко не всегда встречал
поддержку в судах, которые признавали незаконными отказы в регистрации
договоров отчуждения вновь образованных земельных участков, основанные на том,
что право на участки было зарегистрировано после заключения соответствующего
договора. В то же время аналогичный подход со стороны регистраторов к вновь
созданным (путем строительства или реконструкции) зданиям и помещениям у суда
сомнений не вызывает. Мотивируя признание незаконными отказов в первом
случае, суд, как правило, ссылался на то, что право на соответствующую часть
земли, не выделенную (или не объединенную) в установленном порядке в
отдельный участок у лица существовало и до регистрации, в связи с чем заключение
такого договора до регистрации права на участок в новых границах вполне
правомерно.
В такой позиции суда есть определенная логика, которая подкрепляется и
практикой взаимоотношений, складывающихся на рынке недвижимости.
Проведенные исследования показывают, что разделение и объединение земельных
участков происходит в подавляющем большинстве случаев именно для совершения
с вновь образованными участками сделок отчуждения, и, более того, такое
разделение или объединение является актуальным для собственника лишь
постольку, поскольку такая сделка будет совершена. Если же сделка по каким-либо
причинам не состоялась, то для собственника утрачивается необходимость
изменения границ участков, поскольку при совершении сделки с другим
контрагентом может потребоваться установление совершенно иных границ.
Ситуация с учетом новых земельных участков и последующей регистрацией прав
на них в результате сделок отчуждения приобретает характер круга. С одной
стороны, чтобы провести отчуждение части земельного участка его нужно
выделить (путем землеустроительных работ и нового кадастрового учета) и
зарегистрировать право на него. С другой стороны, если после проведения этой
87
процедуры сделка не состоялась, собственнику для того, чтобы вернуться к
прежнему состоянию границ, необходимо вновь проделать обратную процедуру.
Для того, чтобы определить правильный подход к земельным участкам,
возникающим из ранее существовавших, необходимо установить, каким способом
возникают права на них у обладателя права на ранее существовавший земельный
участок.
Как отмечалось, закон делит способы приобретения прав на имущество на
две группы - а) приобретение права собственности на новую вещь (п. 1 ст. 208 ГК
РФ) и б) приобретение права собственности на имущество, которое имеет
собственника (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Вопрос состоит в том, к какой группе отнести
приобретение права на рассматриваемые объекты. Если относить эти объекты ко