является обращение за регистрацией права собственности на здание и на
помещения в нем одного лица - застройщика, который профинансировал
строительство всего дома. Почему бы в этом случае не зарегистрировать
одновременно его право и на дом в целом, и на отдельные помещения? В принципе,
такая регистрация не противоречит закону, т.к. в случае единственного
собственника здания трудно отрицать, что он является и собственником всех
помещений в этом здании. Однако изучение практики регистрирующих органов
показало, что такие обращения практически отсутствуют, хотя регистрация всех
квартир на застройщика не такой уж редкий случай. Дело в том, что в дальнейшем
часть квартир или все квартиры в доме отчуждаются, а с учетом приведенных выше
положений закона, как только состоится переход права хотя бы на одно помещение,
структура собственности в доме приобретает вид, установленный ст.ст. 289, 290 ГК
РФ, что автоматически будет означать прекращение права собственности
первичного собственника на здание в целом.
90
Мы рассмотрели ситуацию с многоквартирными жилыми домами, вопрос о
которых специально урегулирован законом. Но может быть в отношении других
объектов возможен иной подход, при котором одновременно будет
зарегистрировано право собственности и на здание, и на помещение в нем
различных лиц?
О необходимости применения к зданиям и помещениям нежилого
назначения по аналогии ст.ст. 289, 290 ГК РФ автор уже высказывался с подробным
обоснованием своей позиции1. Поэтому здесь лишь подчеркнем еще раз
невозможность одновременного существования права одного или нескольких лиц
на здание с одновременной регистрацией прав нескольких лиц на помещения в
нем2.
Однако следует остановиться и на другой возможной структуре
собственности в здании. В принципе, не исключен вариант, когда здание целиком
как объект недвижимости будет зарегистрировано в общую долевую собственность
участников его создания с определением за каждым права пользования конкретным
помещением (помещениями). Возможно возникновение такой ситуации и в
результате первоначальной регистрации права на здание за одним лицом с
последующим отчуждением им долей в праве собственности на здание. Однако в
этом случае объектом регистрации является не право на помещение, а доля в праве
собственности на здание, которая носит идеальный характер.
Возникает вопрос, возможна ли такая же ситуация в многоквартирном
жилом доме, или в силу уже упоминавшихся положений ст.ст. 289, 290 ГК РФ она
исключена? Представляется, что до тех пор, пока указанные нормы существуют в
1 См. § 1.2.
2 Следует обратить внимание на то, что при кадастровом учете объектов отсутствует
столь жесткий подход. С точки зрения учета объектов допускается одновременное
существование и здания, и помещения в нем. В соответствии с п. 5 ст. 25 Федерального
закона "О государственном кадастре недвижимости" "после государственной регистрации
права собственности на здание или сооружение допускается снятие с учета помещения,
расположенного в таком здании". Таким образом, если для регистрации права на здание
необходимо прекращать регистрацию прав на помещения в нем, то кадастровый учет этих
помещений может быть и сохранен по желанию правообладателя.
91
данной редакции, установление долевой собственности на многоквартирный дом с
определением права пользования квартиами невозможно, поскольку эти нормы
решают вопрос о структуре собственности в многоквартирном доме однозначно, не
позволяя изменять эту структуру даже по волеизъявлению участников данных
отношений.
Следовательно, на сегодня такая возможность сохраняется только для тех
зданий, которые не относятся к многоквартирным домам. При этом надо иметь в
виду, что обе системы организации собственности в одном здании не могут
существовать одновременно. Если предоставить единоличному собственнику
здания возможность по выбору одному лицу отчуждать конкретное помещение, а
другому - долю в праве собственности, то в здании будет создана такая структура
собственности, которую невозможно будет описать, а отношения между
собственниками - урегулировать.
Таким образом, в рамках одного здания может существовать только одна
система организации собственности - либо долевая на здание в целом (с