предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации.
Правоприменительная практика сегодня исходит из того, что сами сделки с
недвижимостью подлежат регистрации лишь в тех случаях, когда об этом есть
специальное указание в ГК. Поскольку совершение данного вида сделок
гражданским законодательством вообще специально не урегулировано, следует
прийти к выводу, что данная сделка как таковая является заключенной и
действительной независимо от государственной регистрации.
1 Специфика такой сделки состоит в том, что она, с одной стороны, характеризует
согласие всех сособственников по поводу определения судьбы объекта, находящегося в их
собственности, а, с другой стороны, содержит их волеизъявление как "коллективного
собственника", на формирование новых объектов, адресованное органам,
осуществляющим кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество.
94
В то же время, в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество,
подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации
соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Но иное в
отношении данной ситуации законом также не установлено, в связи с чем, с учетом
действующего законодательства, следует считать права на разделенные
(объединенные) объекты возникшими лишь после их государственной регистрации.
Таким образом, от чего ушли, к тому и пришли – по действующему
законодательству до регистрации прав на рассматриваемые объекты заключение
каких-либо сделок с ними невозможно, т.к. юридически право на них отсутствует. В
то же время потребности гражданского оборота объектов недвижимости
определяют целесообразность иного подхода к возникновению прав на такие
объекты.
Видимо, на решение данной проблемы были направлены нормы
Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
Рассматриваемая ситуация в данном законе именовалась "преобразованием
объектов"1. Статья 24 этого закона устанавливает правило, в соответствии с которым
"внесенные в государственный кадастр сведения при постановке на учет
образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости,
носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня
государственной регистрации права на образованный объект недвижимости".
Такой порядок порождает весьма своеобразную конструкцию и не упрощает
жизнь участникам оборота недвижимости в рассмотренных выше ситуациях.
Введение "временного учета" направлено на предотвращение случаев, когда
собственник объекта "передумал" и не стал фиксировать свои права на вновь
образованные объекты. Для этого предусмотрено аннулирование временного учета,
если в течение года (для земельных участков – двух лет) не произошла регистрация
прав на вновь образованные объекты. Но при таком подходе собственник по-
1 Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ понятие "преобразование" заменено
термином "образование".
95
прежнему не может совершить сделку с вновь образованным объектом до
регистрации права на него. Более того, рассмотренная норма прямо обязывает его
совершить такую регистрацию для превращения временного учета в постоянный.
Очевидно, понимая, что введение временного учета не решает проблему в
целом, законодатель дополнил Земельный кодекс РФ целой системой норм,
направленной на урегулирование отношений, связанных с образованием новых
земельных участков из ранее существовавших. Эти нормы сосредоточены новой
главе 1-1 "Земельные участки"1. В данной главе рассмотренные выше случаи
образования земельных участков классифицируются на раздел (ст. 11-4 ЗК РФ),
объединение ( ст. 11-6 ЗК РФ), перераспределение (ст. 11-7 ЗК РФ) и выдел (ст. 11-5
ЗК РФ).
Одновременно Закон о регистрации дополнен ст. 22-2, устанавливающей
"особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые
при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из
земельных участков". Пункт 7 этой статьи устанавливает правило, в соответствии с
которым "одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на
образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной