объекта незавершенного строительства, а после окончания реконструкции и
получения разрешения на ввод в эксплуатацию становится вновь созданным
объектом недвижимости. Но, с точки зрения регистрации прав на недвижимость,
здесь возникает другой вопрос - в связи с началом реконструкции может ли быть
зарегистрировано прекращение права на ранее существовавший объект?
С одной стороны, объект в прежнем состоянии прекратил существование. С
другой стороны, объект физически не уничтожен, не снесен, а находится в процессе
преобразования в новый объект. В такой ситуации, по нашему мнению, запись о
прекращении права на ранее существовавший объект может быть произведена
только одновременно с регистрацией права на объект незавершенного
строительства, либо на вновь созданный объект по окончании реконструкции.
Вместе с тем должна быть исключена возможность распоряжения объектом,
находящимся в стадии реконструкции, без предварительной регистрации права на
незавершенный строительством объект, т.к. соответствующие сделки будут
98
считаться незаключенными по причине неправильного отражения в них предмета
сделки.
Еще более сложной становится ситуация при "частичной" реконструкции,
когда в процесс реконструкции вовлечена лишь часть помещений дома, а остальные
помещения не претерпевают изменений, и их собственник в течение реконструкции
продолжает сохранять на них права. Примерами такой реконструкции может
служить объединение нескольких помещений в одно или, наоборот, разделение
одного помещения на несколько, надстройка дома, пристройка к нему
дополнительного флигеля и пр.
Вполне очевидно, что в этом случае можно говорить о реконструкции здания
в целом, поскольку это может повлечь изменение внешних границ, количества и
характеристик помещений. Однако такое изменение здания фактически затрагивает
права собственников только тех помещений, которые подверглись видоизменению.
С точки зрения остальных собственников в этих случаях в рамках единого здания
происходит видоизменение общего имущества здания и, в ряде случаев,
перераспределение долей в этом имуществе.
В связи с этим, особо актуальным является вопрос об объектах, которые
возникают в результате реконструкции чердачных и мансардных помещений. В
более общем виде этот вопрос выглядит как вопрос о правах на объекты, которые
возникают в результате преобразований так называемых общих помещений дома
или вообще при частичной реконструкции зданий без прекращения права
собственности на входящие в них помещения (пристройка, достройка,
видоизменение отдельных частей здания при сохранении других).
Вопрос этот имеет несколько аспектов, поставленных на повестку дня
судебной практикой: во-первых, возможно ли в принципе установление вещных
прав на объекты, возникающие описанным выше путем, и, во-вторых, если это
возможно, то каковы условия возникновения прав на такие объекты.
Первый аспект проблемы возникает в связи с содержанием п. 2 ст.290 ГК РФ,
в соответствии с которым "собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в
99
праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные
действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на
квартиру".
Именно руководствуясь данным положением Верховный Суд РФ,
рассматривая кассационную жалобу на решение Санкт-Петербургского Городского
суда, указал, что "суд правильно пришел к выводу о том, что чердаки относятся к
общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в
собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры,
расположенные в этом доме" .1 В целом данное утверждение не вызывает
возражений. Однако оно было положено в основу отмены пункта распоряжения
губернатора Санкт-Петербурга, в соответствии с которым в договоры с инвестором
должно включаться обязательное условие "об объеме прав инвестора на объект
инвестиций, либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по
завершении реконструкции". Таким образом, Верховный Суд РФ признал
незаконным не передачу общего имущества в собственность инвестору на условиях
реконструкции (что было бы абсолютно правильно), а признал невозможным, с