объектом приложения сил инвестора, и, более того, мы не имеем дело с тем
зданием, которое существовало до начала реконструкции. В результате
проведенной реконструкции возникли новые помещения, которые могут быть
объектом индивидуальной собственности, возникли новые общие помещения,
новые общие несущие конструкции и т.д. И в результате этого процесса само
здание превратилось в новый объект недвижимости, поскольку результатом
реконструкции всегда является создание нового объекта.
Таким образом, в данном случае речь идет не об отчуждении собственниками
квартир своей доли на чердак как объект общей долевой собственности, а о
возникновении прав на вновь созданные помещения и перераспределении долей в
102
праве общей долевой собственности на общее имущество нового объекта
недвижимости. Вот почему здесь также должна применяться норма п. 1 ст. 218 ГК
РФ о возникновении права собственности на объект у того, кто его создал, а нормы
о долевой собственности на общее имущество должны быть учтены при
установлении законности проведения самой реконструкции.
Нужно отметить, что недавно Судебная коллеги по гражданским делам
Верховного Суда РФ несколько откорректировала свою позицию, отменив решение
Санкт-Петербургского городского суда о признании частично недействующим
распоряжения Мэра Санкт-Петербурга. При этом было отмечено, что это
распоряжение не включает "норм, направленных на возможность отчуждения доли
в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершения иных
действий, влекущих передачу этой доли, отдельно от права собственности на
квартиру"1. Одновременно суд подчеркнул, что согласие собственников квартир на
реконструкцию многоквартирного дома является необходимым.
В связи с этим как раз и возникает второй аспект проблемы об условиях
возникновения права на объекты, созданные в результате частичной реконструкции
домов, где уже имеются собственники квартир.
Следует отметить, что основной причиной возникновения дела, решение по
которому подверглось критике, было то, что губернатором Санкт-Петербурга было
исключено требование о получении предварительных согласий от собственников
квартир на реконструкцию чердаков и мансард. В этой части распоряжение также
было признано судом незаконным. И это не вызывает возражений, в том числе и в
свете вышеизложенной позиции о природе отношений, возникающих при
реконструкции чердаков и мансард. В этом случае речь идет, безусловно, о
распоряжении общим имуществом (реконструкция - вид распоряжения
имуществом, как определения судьбы вещи, которая превращается в данном случае
в новую вещь). В соответствии же с п. 1 ст. 246 ГК РФ "распоряжение имуществом,
находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его
1 Определение от 2 апреля 2008 г. № 78-Г08-6.
103
участников". Из этого следует однозначный вывод, что на реконструкцию чердаков
и мансард необходимо согласие всех собственников помещений как участников
долевой собственности на общее имущество.
Однако этот, в общем-то, очевидный вывод очень не нравится как
потенциальным застройщикам, так и органам администрации, поскольку переводит
вопрос о разрешении такой реконструкции из сферы чисто административных в
сферу гражданско-правовых отношений с большим количеством участников. При
этом каждый из участников собственности на общее имущество дома абсолютно
свободен в своем волеизъявлении, и, следовательно, его отказ дать согласие на
реконструкцию способен полностью блокировать осуществление полезного
проекта.
В то же время становиться в этой ситуации на путь игнорирования закона во
имя целесообразности означает оказаться заложниками собственников общего
имущества дома, которые в любой момент инвестиционного процесса смогут
остановить строительство, воспрепятствовать регистрации прав на уже созданные в
результате реконструкции объекты, либо оспорить уже состоявшуюся регистрацию.
Вот почему мы полагаем, что в число обстоятельств, которые подлежат
установлению регистрирующим органом при проверке законности создания
объектов на базе общего имущества дома, должно быть включено установление
наличия согласий всех собственников помещений на проведенную реконструкцию.