Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество".
2. Учитывая проблемы, с которыми связано решение вопроса об отнесении
объектов к недвижимому имуществу, целесообразно в Федеральном законе "О
государственном кадастре недвижимости" конкретизировать критерии,
определяющие прочность связи этого имущества с землей и невозможность
перемещения соответствующих объектов без соразмерного ущерба их назначению.
В первую очередь, в этом законе должны быть даны такие понятия, как здание,
сооружение, помещение и объект незавершенного строительства. Они могут быть
сформулированы следующим образом:
Здание - объект капитального строительства жилого или нежилого
назначения, предназначенный для размещения людей .
Сооружение - объект капитального строительства, не предназначенный для
размещения людей .
Помещение - часть здания или сооружения, обособленная от других его
частей, имеющая самостоятельный вход либо с земельного участка, либо из общих
помещений здания или сооружения.
Объект незавершенного строительства - изменения на земельном участке,
непосредственно направленные на создание нового здания или сооружения, а равно
реконструируемое здание или сооружение".
3. Необходимо устранить существующие несоответствия между
классификацией объектов недвижимости в гражданском и жилищном
законодательстве. Жилищный кодекс РФ должен быть приведен в соответствие с
12
гражданским законодательством путем исключения жилых домов из перечня жилых
помещений. Установленная гражданским законодательством трехзвенная
классификация объектов исключает возникновение каких-либо промежуточных
уровней. Это означает, что здание должно делиться исключительно на помещения.
В Жилищный, Земельный и Гражданский кодексы РФ должны быть внесены
изменения, исключающие возможность считать самостоятельными объектами
недвижимого имущества комнату в коммунальной квартире, часть квартиры, часть
земельного участка.
4. Помещение может быть признано общим имуществом дома, если оно само
обслуживает несколько помещений в этом доме, либо не имеет и не может иметь
другого назначения, кроме места расположения коммуникаций или оборудования,
относящегося к общему имуществу дома. В том случае, если соответствующие
коммуникации и оборудование находятся в помещениях, которые могут иметь
самостоятельное использование, не влекущее невозможность нормального
функционирования коммуникаций и оборудования, то такие помещения не следует
относить к общим, они могут иметь статус самостоятельных объектов
недвижимости – помещений. Что же касается расположенных в этих помещениях
коммуникаций и оборудования, то в связи с их нахождением в помещении для его
владельца может быть установлен сервитут, заключающийся в праве доступа к
этим объектам в интересах собственников остальных помещений в доме.
5. Принцип ст. 290 ГК РФ (общая долевая собственность собственников
помещений на общее имущество здания) должен применяться к нежилым зданиям
на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ с использованием аналогии закона. В то же время
применение аналогии является для нежилых помещений лишь временным выходом
из ситуации. Необходимо закрепить в ГК РФ принцип общей долевой
собственности на общее имущество любого здания, помещения в котором
находятся в собственности двух и более лиц. Статья 290 ГК РФ должна быть
перемещена в главу 6 ГК РФ с заменой в ее тексте "многоквартирного дома" на
"здание", а "квартиры" на "помещение".
13
6. Изменение границ земельных участков и помещений в соответствии с
волеизъявлением их правообладателей следует рассматривать как особый способ
приобретения права, который нуждается в самостоятельной законодательной
регламентации. Для этого предлагается ввести в п. 2 ст. 218 ГК РФ абзац второй
следующего содержания: "В случае образования новых объектов недвижимого
имущества из ранее существовавших без проведения реконструкции на основании
волеизъявления собственника (собственников) ранее существовавших объектов
недвижимого имущества, право собственности на образованные новые объекты
приобретается этим лицом (лицами) с момента кадастрового учета этих объектов".
7. Необходимо в Законе о регистрации закрепить положение, в соответствии