При этом данные обстоятельства должны устанавливаться независимо от того,
требуют ли такого согласования акты местной администрации или нет, поскольку
данное требование основано на федеральном гражданском законодательстве.
Отсутствие согласия хотя бы одного собственника помещения в доме на
реконструкцию должно служить основанием для отказа в регистрации прав на все
вновь созданные помещения, т.к. отсутствие такого согласия представляет собой
прямое нарушение п. 1 ст. 146 ГК РФ.
Однако эти утверждения верны лишь для тех домов, реконструкция которых
завершилась до введения в действие нового Жилищного кодекса, который требует
104
согласия всех собственников помещений только на уменьшение общих помещений
дома в результате реконструкции и на присоединение общих помещений к
помещениям, находящихся в собственности отдельных лиц.
В соответствии со статьей 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции
многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой)
относится к компетенции общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, а решения по этому вопросу должны приниматься
большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов
собственников помещений в доме.
В принципе, идея особого режима общей долевой собственности на общее
имущество дома была заложена в Гражданском кодексе РФ. Согласно п. 1 ст. 291 ГК
РФ "собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома,
пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества
собственников квартир (жилья). Принятым в соответствии с п. 2 ст. 291 ГК РФ
Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" в п. 3 ст. 34
принятие решений о реконструкции было отнесено к исключительной компетенции
общего собрания членов товарищества.
В связи с принятием Жилищного кодекса Закон "О товариществах
собственников жилья" утратил силу1. Его главным недостатком было то, что в силу
необязательности создания товариществ собственников жилья сфера действия
данного правила была весьма ограничена, и во всех случаях, когда отсутствовало
товарищество, действовала общая норма п. 1 ст. 246 ГК РФ. Жилищный кодекс
решил данную проблему для любых многоквартирных жилых домов,
сформулировав правило, согласно которому реконструкция такого дома возможна
на основании решения не всех, а только двух третей собственников помещений.
Такое решение представляется абсолютно правильным. В то же время, для
окончательного решения вопроса, по мнению автора, следовало бы дополнить ст.
1 Статья 2 п. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации".
105
246 ГК РФ пунктом 3, где было бы указано, что ее положения не
распространяются на общую долевую собственность на общее имущество
многоквартирных домов.
Глава 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
2.1. Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость
гражданского оборота
Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой новую
проблему для права нашей страны. Это признается практически всеми
исследователями правового регулирования оборота недвижимого имущества.
Однако всякий, кто обратится к истории вопроса, не может не признать
относительность такой новизны. Более того, многие вопросы, которые сегодня
вызывают оживленные дискуссии, были предметом обсуждения много лет назад,
как среди российских правоведов, так и среди ученых других стран.
И эта новизна, и ее относительность являются весьма яркими иллюстрациями
того обстоятельства, что регистрация прав на недвижимое имущество представляет
собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей
оборот недвижимости.
Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота
недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные
свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового
режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем
106
регистрацией прав на недвижимое имущество. Обращаясь к истории вопроса, автор
не ставит своей целью дать всеобъемлющий исторический очерк эволюции