правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это ранее с большей
или меньшей полнотой было сделано в работах русских правоведов конца 19-го
начала 20-го века1 и современных ученых2. Исторический материал в данном
параграфе подобран и представлен прежде всего для того, чтобы служить
иллюстрацией реализации положения об объективном характере такого правового
явления как регистрация прав на недвижимость.
Исследователи отмечают, что на ранних этапах развития различных
правовых систем не существовало выраженного разделения имущества на
движимое и недвижимое, а, следовательно, не было и специального правового
режима последнего. В Древнем Риме основным делением вещей было деление на
манципируемые и неманципируемые вещи, критерием для которого было
применение или неприменение обряда манципации для перехода права на вещь3.
У германских народов первоначально передача земли осуществлялась
посредством особого символического акта, облекаемого в торжественную и
публичную форму. Основой, первым элементом этого акта являлся договор об
отчуждении. Второй элемент - это инвеститура, т. е. символическая, а затем
реальная передача недвижимости. Третий элемент акта - это формальный отказ от
владения, оставление участка. При этом германское право для перенесения
собственности на недвижимость использовало порядок, когда стороны заявляют о
своем намерении перенести право собственности перед судом.
1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права; Кассо Л.А. Русское
поземельное право. - М., 1999; Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного
оборота на Западе. - СПб., 1913; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского
права. - М., 1998 и др.
2 Бабкин С.А. Оновные начала организации оборота недвижимости; Системы регистрации
прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / под ред. А.А.Лазаревского. -
М., 2000 и др.
3 Подробнее см. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте . - С.
1-9.
107
Аналогичные правовые явления наблюдались и в средневековой Франции.
Первоначальное совершение символического обряда на земельном участке с
течением времени заменяется совершением акта перед судом. Акт передачи
недвижимости включает в себя: передачу владения в руки публичной власти и
уступку этого владения представителем власти новому приобретателю. На северо-
востоке Франции входит в обычай записывать сделки по недвижимости в судебные
книги. Причем иногда запись заменяет сам символический акт. В Бретани находит
распространение форма троекратного оглашения, схожая с германской. Как
отмечает Л. А. Кассо, на севере Франции сохранялся "свой особенный порядок
установления залогового права на недвижимость путем символического акта,
который свидетельствовал о вотчинном правоотношении кредитора к
определенному участку и завершался записью в ипотечные книги"1.
Таким образом, очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права
одним из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого
имущества, было придание публичности актам его отчуждения.
Начиная с XII века, в некоторых германских городах судебная передача
начинает записываться в специальные городские книги. Затем запись в книги
распространяется за пределы городов. Переход права собственности на
недвижимость начинает соединяться с записью в книге.
В течение XVII-XIX веков в Европе формируется институт укрепления прав
на недвижимое имущество в его современном виде. И.А. Покровский,
характеризуя переходный период, писал, что "отсутствие ясных и легко обозримых
форм установления вещных прав на недвижимость, прежде всего, вредно
отражалось на поземельном кредите. Лицо, дающее под залог недвижимости,
никогда не могло быть уверено в том, что на той же недвижимости нет других
ранее установленных закладных прав; вследствие этого подобные ссуды были
1 Кассо И.А. Понятие о залоге в современном праве. - М., 1999. - С. 186.
108
сопряжены с огромным риском и если давались то, разумеется, на очень тяжелых
условиях"1.
На территории современной России первоначально для фиксации прав
прибегали к использованию с ритуалов и обрядов. В работах Д. И. Мейера