с которым первой и основной целью государственной регистрации прав на
недвижимость является охрана прав участников оборота недвижимого имущества.
Эта цель выступает не только главной при регистрации прав на недвижимость, но
главной целью всего правового регулирования оборота недвижимости.
Установление такого безусловного приоритета названной цели, который далеко не
всегда признается в теории и на практике, должно означать, что все остальные цели,
которые могут иметь место при организации системы государственной регистрации,
должны реализовываться с учетом главной цели. Иначе говоря, если осуществление
иных целей входит в противоречие с главной целью, то эти иные цели не должны
осуществляться.
8. Под основными (системообразующими) принципами системы
регистрации прав на недвижимость предлагается понимать подлежащие
закреплению в законе принципы правового регулирования отношений в сфере
оборота недвижимого имущества, характеризующие: а) правовое значение акта
регистрации для обладателя права; б) правовое значение акта регистрации для иных
лиц; в) полномочия и ответственность регистратора; г) порядок возмещения
ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.
Реализация либо отсутствие реализации принципов публичной
достоверности и бесповоротности является ключевым звеном, характеризующим ту
14
или иную систему государственной регистрации. Системы регистрации прав на
недвижимость следует делить на основанные на этих принципах или не основанные
на них. В случае действия этих принципов мы имеем дело: во-первых, с
качественно иной степенью уверенности участников оборота недвижимости в
стабильности своих прав; во-вторых, - с качественно иной степенью позитивной
ответственности регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в
реестр, которой должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так
и полномочий; в-третьих, с реализацией этих принципов связана и степень
негативной ответственности как государства за ущерб, причиненный неправильной
регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих
обязанностей.
9. Особенностью системы регистрации, действующей в России, является
совмещение бюрократизма и широких полномочий регистратора, характерных для
системы, предполагающей публичную достоверность и бесповоротность, с
пониженными гарантиями и низкой ответственностью, свойственным системам, не
основанных на этих принципах. Такую систему нельзя признать завершенной и
соответствующей основной цели регистрации прав на недвижимое имущество.
Законодатель должен выбрать одну из двух ранее выделенных систем. Либо следует
отказаться от правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию,
либо реализовать в полном объеме принципы публичной достоверности и
бесповоротности.
Действующий Федеральный Закон о регистрации должен рассматриваться
как переходный к принципам полной и безусловной ответственности государства за
действительность зарегистрированных им прав на недвижимость. В нем должны
быть сформулированы принципы публичной достоверности и бесповоротности и
указан срок введения их в действие. Цель такого закрепления - с одной стороны,
четкое определение правового значения государственной регистрации, как для
правообладателей, так и для третьих лиц, а, с другой стороны, гарантия сохранения
направления развития системы государственной регистрации.
15
10. Нормы, относящиеся к государственной регистрации прав на
недвижимость, рассматриваются как комплексный, межотраслевой институт,
поскольку нормы гражданского, административного, гражданско-процессуального
права, регулирующие отношения, связанные с государственной регистрацией прав
на недвижимость, не способны к автономному существованию. При этом ведущей
отраслью применительно к регистрации прав на недвижимость является
гражданское право.
11. В целях более последовательного осуществления принципа внесения в
российской системе регистрации представляется целесообразным вообще
исключить возможность распоряжения имуществом, право на которое возникло, без
предварительной регистрации этого права в порядке установленном действующим