История о большом проекте на Бали
У нас с женой есть друзья Дима и Катя. Они известные бизнесмены, которые создают онлайн-проекты в сфере образования. Пару лет назад они переехали на Бали. Насовсем, как они говорят. Ребята живут в Убуде, в центре острова, где много веганских кафе, которые мы с женой так любим, и где жизнь напоминает смесь российской деревни и калифорнийского города на побережье. Здесь есть и дикая природа, и плоды папайи и кокоса прямо на вашей веранде, и модные рестораны, и магазины органической еды и одежды.
И вот год назад Дима попросил у меня консультацию по вопросу инвестиций в девелоперский проект на Бали. Я всегда с радостью консультирую своих друзей и даже незнакомых людей, потому что мне любопытно, что еще нового происходит на многогранном рынке недвижимости. Мы с Димой созвонились, и он рассказал об идее.
— Слушай, я тут вложился в один проект, и сейчас у меня вопрос, увеличивать ли свою долю в нем. Давай я тебе расскажу ситуацию, и ты мне скажешь, как лучше действовать, — начал Дима, и я понял, что он уже глубоко в проекте и полноценную консультацию давать поздно. «Что ж, посмотрим, чем я смогу быть полезен», — подумал я.
— Мы тут познакомились с одним парнем, — продолжал Дима, — он немец, Эндрю, живет здесь десять лет, мы у него арендуем виллу. Так вот, он строит новый проект в Убуде, такого тут еще не видели. В нем полно жилых юнитов, а еще будет коворкинг на 260 мест и бассейн. А еще мы тут хотим построить виллы для себя и несколько вилл на продажу. Будем приглашать сюда предпринимателей со всего мира и…
— Дима, погоди, пожалуйста, — остановил его я. — Это все чудесно, но ты не мог бы сначала рассказать про основные показатели и экономику проекта? Для начала, сколько в нем метров?
— Ну, где-то тысячи три или четыре общих зон и еще сто юнитов жилья в первой очереди. Потом будет еще сто двадцать или сто пятьдесят. А еще мы виллы хотим, но это нужно землю докупить… А вкладываем мы, по оценке, 15 миллионов, а вторую часть, по оценке, 20 миллионов.
— А какой прогноз по строительным расходам? По доходам?
— Я не знаю, но там будет и кафе, и коворкинг, и еще доход от ретритов. Сложно все посчитать.
Тут я начал понимать, что дело плохо. В случае с недвижимостью, когда речь идет об оценке ее как бизнеса, у меня сразу срабатывает защитный механизм. Недвижимость очень легко оценивать: доходы от продаж минус расходы на строительство или выручка от сдачи в аренду минус затраты на эксплуатацию. Сразу понятно, какую прибыль или постоянный доход ты планируешь получить. А потом уже надо разбираться в деталях и проверять их. Но когда начинают звучать слова из рынка венчурных инвестиций, такие как «раунд», «оценка», «дисконт», обычно это означает, что вам пытаются продать несуществующую прибыль, которую иначе не обосновать.
Ситуация осложнялась тем, что я знал Димину историю.
До переезда на Бали у Димы уже был свой остров на Мальдивах, который он так и назвал — The Ostrov. Дима купил его, чтобы построить экодеревню для корпоративного туризма. Классный проект, который через год после старта обанкротился, да еще с треском, потому что Дима не оформил должным образом все документы, и местный мальдивский партнер украл часть денег, включая собранные Димой авансы за очередной заезд. В итоге Дима больше года возвращал клиентам деньги из своего кармана, восстанавливая репутацию.
Я очень хорошо отношусь к ребятам, поэтому серьезно обеспокоился.
— А как вы оформили свои отношения? — спросил я.
— Я перевел ему … долларов (цифра была семизначной), и он должен будет оформить на меня долю в компании. Но компании пока нет, он пока всю землю оформил на себя как физлицо. Позже, когда достроит проект, тогда и оформит.
Я почувствовал, как у меня на голове волосы начинают принимать вертикальное положение. Это все выглядело как классическая афера.
За оставшееся время мы договорились, что Дима постарается пересмотреть свои договоренности и сделать следующее:
• найти юриста, который оформит структуру этой компании и все необходимые документы;
• получить подтверждающие документы на уже заплаченные деньги;
• потребовать залог части земли и части будущих метров в проекте, чтобы была возможность при плохом будущем управлении и низкой прибыли (которую управляющий проектом может и скрывать) забрать свою часть доли метрами и распоряжаться ею самостоятельно;