Второй этап (1994–1995) – попытка создания административного рынка земли. Хотя закон «О плате за землю» был принят еще в 1991 году, фактически он не работал до постановления правительства 1994 года «О порядке определения нормативной цены на землю». Это постановление определило цену на землю, равную 200-кратной ставке земельного налога, и методы его расчета в зависимости от качества и местоположения участка (с тех пор ставки ежегодно индексируются). Эти ставки задают дифференциацию нормативных цен сельскохозяйственных земель (Плата 1996). Стоимость земли в приусадебных хозяйствах, под дачами и садами рассчитывается на этой же основе с помощью специальных коэффициентов. Нормативная цена таких участков выше, особенно если они находятся на территории населенных пунктов и курортных зон.
В то же время возрастающие потребности горожан во втором, загородном, жилье и разрешение продавать приусадебные и садоводческие участки создали реальный земельный рынок в пригородах крупных городов. В результате путаницы в земельном законодательстве не были увязаны процедуры получения земель сельскими жителями и горожанами и возможности их продажи. Землю можно получить бесплатно или почти бесплатно – за нормативную цену, а продать можно – по рыночной цене. В пригородах, где рыночные цены очень высоки и достигают нескольких тысяч долларов за сотку, это стало статьей дохода для некоторых жителей, причем одна семья стремилась по разным каналам получить несколько участков земли. Но главное, это было крайне выгодно чиновникам разных уровней, имеющим доступ к распределению земель. Если для общественности битвы вокруг частной собственности имели во многом политическую окраску, то чиновникам длительное сохранение неясности земельных отношений давало очень большие фискальные преимущества.
Третий этап начинается с президентского указа от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю».
Указ ознаменовал введение свободного оборота не только приусадебных участков, но и земельных паев, который по идее должен был привести к аккумулированию земельной собственности в руках эффективных производителей (Серова 2000). Всем коллективным хозяйствам предложено было в течение года купить или арендовать у собственников земельных паев их участки. Это позволило урегулировать отношения между предприятиями и населением, в то же время различные юридические и частные лица начали активно скупать паи у бедного и непрактичного населения.
Но главное, указ еще больше расширил возможности индивидуальных хозяйств. За счет земельных паев крестьян предельные нормы площади получаемых в собственность приусадебных участков были повышены до 5 га. Это означало, что для организации сельскохозяйственного производства в этих пределах уже не надо было регистрировать фермерское хозяйство, облагаемое множеством налогов. Можно считать, что с этого периода разделенные в начале реформ права и возможности фермеров и личных подсобных хозяйств вновь сближаются.
В декабре 1998 года был принят специальный закон, который «гарантировал гражданам Российской Федерации право на организацию личных подсобных хозяйств, их хозяйственную самостоятельность», закрепив уже имеющиеся позиции. Личное подсобное хозяйство было признано по этому закону равноправной [5] – наряду с коллективными предприятиями и фермерскими хозяйствами – формой сельскохозяйственного производства, не относящейся, правда, к предпринимательской деятельности. Земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства состоит, по этому закону, из приусадебного и полевого; приусадебные земельные участки находятся в свободном обороте. На оборот полевых земельных участков распространяются ограничения: участок должен быть освоен в течение трех лет, в противном случае он подлежит изъятию, а граждане могут быть лишены права собственности. Второе ограничение состоит в запрете на использование наемных работников: «Ведение личного подсобного хозяйства могут осуществлять гражданин или члены его семьи (супруги, дети, родители, другие совместно проживающие родственники)». Максимальные размеры приусадебных и полевых участков устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии с законодательством данного субъекта Российской Федерации.