«Раннее средневековье, — по его словам, — вовсе не знает силы капитала». Особенно ярко натурально-хозяйственные порядки выступают в каролингском пеместье. Города в это время не играют никакой роли. Торговые пункты по морским берегам, как Марсель, Руан, Кеншвик, имеют мало общего с городами — это пристани и места зимовки судов.
Эпоха эргономического подъема начинается с XI в. Это — век возникновения городов. Среди многочисленных в буржуазной науке теорий о происхождении городов теория Пиренна занимает особое место. Происхождения городов надо искать не в местных рынках, не в торговых селах, не в замках, не в римских городах. Первые городские поселения были колониями купцов и ремесленников (port, faubourg) вокруг более ранних укрепленных пунктов — замков или епископских резиденций. Это два разных типа поселения, с разным населением, и их слияние не завершается до XIII в. В предисловии к другой книге Пиренна. «Фландрские города», будут даны более подробный анализ его теории происхождения городов и ее критика. Здесь надо отметить, что эта теория выведена им из изучения истории нидерландских, главным образом, фландрских городов. Попытка применить ее например к истории английских городов, сделанная Карлом Стивенсоном, оказалась неудачной.
Теория Пиренна выгодно отличается от большинства буржуазных теорий о происхождении городов тем, что она ставит вопрос не на формально юридическую почву, а стремится разрешить его на основе общих социально-экономических перемен XI в. Основы отделения города от деревни он видит не в чисто правовых признаках, а в том, что городское население жило главным образом торговлей и промышленностью, а не сельским хозяйством. До конца XII в. количество городов в Западной Европе незначительно. Это преимущественно торговые, а не индустриальные города. Торговля предметами индустрии долго базируется главным образом на деревенской промышленности.
К концепции о происхождении и развитии городов у Пиренна тесно примыкает его своеобразная теория ступенчатого развития капитализма. Надо сказать, что подобно большинству буржуазных историков Пиренн не проводит достаточно ясного различия между торговым и промышленным капиталом и часто говорит о «капитализме» там, где имеется налицо лишь более или менее крупный размах торговых операций.
Раннее развитие «капитализма» связано у Пиренна с ранним развитием средневековых городов. Городское население в Европе — пришлое. Это — торговцы; mercatores значит то же, что burgenses. Откуда они пришли? — Из деревень. Что они принесли с собой? — Только физическую силу, силу воли, ум и расчет. Это — деклассированные элементы деревни: безземельные, бродяги, грабители. Откуда их богатства? Удача, предприимчивость, прямой грабеж, а также большие различия в ценах в разных местах Европы дают возможность быстрого обогащения. Но купец мало живет в городе, и живет там главным образом зимой. Купец этого времени — главным образом странствующий купец; гильдии, ганзы — это организации для странствующей торговли. Здесь имеет место не медленное накопление, а стремительное обогащение. Таким образом первые «капиталисты» вышли из среды деклассированных элементов, искавших в торговле обогащения, соединявших ее с грабежом и вкладывавших в нее только свой ум, энергию и отсутствие нравственных стеснений. В истории городов и торговли до XIII в. Пиренн видит эпоху «свободной капиталистической экспансии».
Добытые таким путем богатства вкладываются не только в торговлю, но и в ростовщичество, в откуп пошлин и т. д., но особенно в приобретение земли, главным образом в городах. Так с начала XIII в. образуется патрициат — viri hereditarii, divites, maiores. — В противность Зомбарту Пиренн полагает, что не аккумуляция городской земельной ренты создает капитал, а что последний предшествует этой аккумуляции. Пиренн не колеблется назвать капиталистами фламандских и брабантских импортеров шерсти и торговцев сукном, продающих сотни кусков, венецианских, генуэзских и пизанских судовладельцев, торгующих с Левантом, лангобардских и флорентийских банкиров. Помещая капитал в приобретенные земли, потомки первоначальных купцов постепенно покидают торговлю и превращаются в рантье. Они роднятся с феодальной знатью и начинают жить, как рыцари.
Новый этап в развитии «капитализма» начинается в ХIII в. ХIII век — эпоха создания индустриальных городов. Сельские ремесленники массами устремляются в города. Растет множество новых городов. Большинство из них — мелкие города местного значения; большие города Италии и Фландрии работают на экспорт, на европейский рынок. К первым вполне применима бюхеровская характеристика городского хозяйства; но во вторых развиваются «капиталистические» порядки. Здесь Пиренн опять имеет в виду прежде всего торговый капитал. Торговля широко развивается и вместе с тем конкуренция между городами приводит к ее ограничениям. Там, где ремесленные цехи берут власть, муниципальные статуты ограничивают независимость купца даже в чисто коммерческих делах. Церковь нападает на его прибыль своим учением о справедливой цене. В то же время купец, ранее занимавшийся торговлей любыми товарами, начинает специализироваться на определенной отрасли торговли. Теперь на место прежнего патрициата, превратившегося в класс рантье, нарождается новое поколение купцов — «капиталистов». И у них основой обогащения являются ум и расчет. Но теперь эти свойства обращаются главным образом на обход муниципальных и церковных ограничений. В то же время новые капиталисты начинают эксплуатировать мелкое ремесленное производство, закабаляя его путем кредита. Маклерство, ростовщичество в крупном масштабе являются наряду с торговлей источником обогащения новых «капиталистов». Откуда же берется этот класс новых «капиталистов», сменяющих прежний патрициат? Это по большей части торговые агенты, преуспевшие ремесленники, чиновники, преуспевшие на службе у князей. Всюду новые «капиталисты» вступают в непосредственную связь с княжеской властью.