Таким образом, необходимо наличие следующих фактов:
– неиспользование земельного участка;
– вид разрешенного использования – сельскохозяйственное производство или строительство;
– срок неиспользования – не менее 3 лет.
Однако дополнительно указанные в кодексах аспекты делают применение этих норм на практике невозможным:
– договором аренды или законом может быть установлен срок более 3 лет;
– время, необходимое для освоения участка, не засчитывается в указанный срок;
– неиспользование ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Под «обстоятельствами, исключающими такое использование», следует понимать, например, потерю денежных средств для инвестиций в результате денежной и иных реформ, дефолта и т. п.
Практика показывает, что доказать в суде обстоятельства, установленные как основания для прекращения права аренды, практически невозможно. И несмотря на свою конкретику, указанные нормы используются полномочными органами лишь как «заказ», что является сильным административным ресурсом недобросовестной конкуренции.
Доказательствами же использования земельного участка могут послужить следующие факты: технико-экономические расчеты, сформированная программа строительства, закрытый конкурс по выбору подрядчика, согласованный график поэтапного производства работ, утвержденный бизнес-план создания производства энергетической установки.
Таким образом, доказательства, подтверждающие факт использования земельного участка, представляются достаточно размытыми, и подготовить доказательственную базу для судебного процесса не составит труда.
Если же арендатор все-таки получил предупреждение полномочного органа и стал принимать активные меры по организации и началу строительства, то негативные последствия для него также маловероятны, так как прекращение права на земельный участок является мерой ответственности, которая должна быть соразмерна допущенному нарушению. А в данной ситуации арендатор старался добросовестно выполнить возложенные на него обязанности.
Собственно пользование арендованным имуществом нельзя даже рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в пользовании заключается его интерес.
Таким образом, главный вывод можно сделать такой: если арендатор не пользуется арендованным имуществом и при этом не нарушает принятых на себя обязательств, то такое неиспользование нельзя считать нарушением.
Как распорядиться правом аренды?
Согласно действующему законодательству и разъяснениям Высшего Арбитражного Суда арендатор может передать свое право аренды третьему лицу одним из следующих способов: в порядке перенайма; внесением в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества; внесением в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Вклад в уставный капитал
Если права внесены в качестве вклада в уставный капитал общества, то правом аренды общество может пользоваться оставшееся до окончания срока аренды время.
Однако следует иметь в виду, что само по себе внесение в уставный капитал права аренды не является законным основанием для пользования обществом арендованным имуществом. И представляется целесообразным заключение юридическим лицом нового договора аренды с арендодателем, где юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды, выступает стороной договора.
При этом сумма вклада при внесении в уставный капитал общества определяется исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.
Однако регистрирующий орган для регистрации договора передачи права аренды в уставный капитал общества требует представить копии документов оценки, проведенной независимым оценщиком, с предъявлением подлинников.
Перенаем
Договор перенайма называется по-разному: в практике можно встретить его как договор об уступке прав и обязанностей, как договор о перемене лиц в обязательстве, договор уступки права требования и перевода долга. Суть его заключается в том, что при перенайме к новому арендатору переходят права и обязанности по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали у прежнего арендатора.