Новый подход должен быть, с одной стороны, системным, а с другой — допускать индивидуальные решения. Если говорить о системном подходе, то мне кажется правильным подход конгрессмена Барни Фрэнка, хотя ему пока не удалось получить поддержку обеих партий. Он выдвигает два предложения, направленных на достижение правильного баланса между возможностью лишения права выкупа и ограничением применения этого права. Заметим, что шаги по установлению баланса должны предприниматься в определенной последовательности.
Во-первых, требуется изменить закон о банкротстве так, чтобы судебные власти имели право изменять условия ипотечного займа в отношении жилья, являющегося основным местом проживания граждан. Это заставит кредиторов добровольно изменять условия ипотечных кредитов, чтобы избежать вынужденного их изменения (так называемого cram down). Республиканцы возражают против такого шага, говоря о том, что его применение нарушит права кредиторов, а следовательно, сделает ипотечные займы более дорогими в будущем. Однако предложение Фрэнка относится лишь к займам, возникшим в период с января 2005 года по июнь 2007 года. Более того, существующий закон о банкротстве уже позволяет изменять условия ипотечных кредитов применительно ко вторым домам, и это не привело к существенному росту их цены.
Во-вторых, Фрэнк предлагает наделить Федеральную жилищную администрацию (Federal Housing Administration, FНА) правом выдачи гарантий, помогающих заемщикам в области субстандартных кредитов рефинансировать свою задолженность на более приемлемых условиях. Держатели первой закладной, получающие гарантии от Федеральной жилищной администрации, должны будут погасить не более чем 85% от текущей справедливой оценки дома. Чтобы компенсировать свои издержки по гарантиям, ФЖА получает в залог вторую закладную на собственность. В случае если заемщик продает свой дом или рефинансирует заем, он платит с суммы полученной при этом прибыли либо единовременный штраф за неустойку в размере 3% от балансовой стоимости первой закладной по данным баланса ФЖА, либо платежи с получаемой прибыли по снижающейся ставке (например, от 100% в первый год до 20% на пятый год и 0% далее). Если продажа дома или рефинансирование займа происходит по истечении пяти лет с момента получения гарантии от ФЖА, применяется только единовременная 3%-ная неустойка.
Добровольный характер действий в рамках предложения Фрэнка является одновременно и плюсом, и минусом. Хорошо то, что предложение сохраняет возможность лишения права выкупа заложенного имущества. Плохо то, что предложение относится лишь к небольшой части проблемных ипотечных кредитов: оно применимо лишь к заемщикам, доход которых в 2,5 раза превышает стоимость обслуживания долга. В то же время организации, выдавшие ипотечный кредит, предпочли бы принять в качестве полного возмещения сумму в размере 85% текущей рыночной стоимости домов и воздержаться от дальнейшей деятельности даже в случае роста их стоимости. Предложение Фрэнка относительно FНА может превратиться в закон еще до окончания президентского срока Буша, однако в существующем виде этот закон вряд ли окажет серьезное влияние на жилищный кризис: для того чтобы он работал, его положения должны быть существенно расширены. Изменения закона о банкротстве могли бы оказать серьезное влияние на улучшение ситуации, однако это предложение сталкивается с несогласием со стороны администрации Буша.
В отрасли ипотечного кредитования имеется множество юридических и практических препятствий, не позволяющих кредитующей стороне изменять условия субстандартных кредитов в условиях просрочки оплаты или дефолта. Кредиторы утверждают, что секьюритизация ипотечных кредитов усложняет контроль над индивидуальными кредитами, а «соглашения о создании пулов и их обслуживании» существенно ограничивают их возможности по пересмотру условий предоставления кредита. Однако основным препятствием является «война траншей». Различные транши даже в пределах одного кредита имеют разные процентные ставки: один транш может ориентироваться на погашение основной суммы долга, а другой — на погашение процентов. Кредиторы возражают против изменения условий ипотечных кредитов, так как одни транши подвергнутся большему удару, чем другие, а ответственность кредиторов по всем траншам одинакова.