● заранее продумать неформальный процесс передачи «рулевого управления» во взаимоотношениях с клиентами, партнерами, аффилированными лицами и сотрудниками покупаемого предприятия.
При соблюдении этих правил и грамотном юридическом сопровождении сделки купли-продажи предприятия на всех его этапах можно с уверенностью рассчитывать на получение того позитивного экономического результата, который и задумывался перед началом сделки.
2.2. Приобретение ликвидных активов
Приобретение ликвидных активов подразумевает покупку тех частей бизнеса, которые необходимы, по мнению покупателя, для нормального функционирования предприятия. Условно такие части можно разделить на три составляющие: 1) приобретение недвижимости предприятия; 2) приобретение движимого имущества (например, дорогостоящего оборудования); и 3) нематериальные активы (товарный знак, патенты и т. д.).
Покупка недвижимости предприятия как способ получения бизнеса. Как правило, основным активом выступает недвижимое имущество, но им могут быть и право на товарный знак и оборудование предприятия, и иные права и вещи, составляющие основу бизнеса предприятия. Их переход к новому лицу будет означать смену собственника.
Нижегородская группа «Альянс» (контролируется компанией Millhouse Capital) продала право аренды магазинов «Эконта» в Нижегородской области краснодарскому ЗАО «Тандер» (владелец сети «Магнит») и ОАО «Копейка».
Все стороны сделки уклоняются от комментариев до официального заявления о совершении купли-продажи (Regnum. 2006.).
Недвижимое имущество представляет собой основную ценность большинства предприятий. С переходом прав собственности на земельные участки, здания и строения к новому собственнику переходит и контроль над его деятельностью.
По данным газеты «РБК Daily» от 27 августа 2009 г. в Москве был задержан известный «специалист» по слияниям и поглощениям Дмитрий Барановский. Причиной стал конфликт из-за десяти гектаров дорогой земли в Красногорском районе Подмосковья, где столкнулись интересы г-на Барановского и бывшего топ-менеджера Сбербанка Александра Алтунина.
Начиналась эта история в 2007 г., когда предприниматель Александр Ксенжук купил более 10 га земли стоимостью около $25 млн в Красногорском районе близ деревни Тимошкино. Но приобрел он не саму землю, а компанию «Диварекс», которая ею владела. Компания была куплена у некоего бизнесмена Назарова. Последний являлся другом и компаньоном г-на Алтунина. Через какое-то время после покупки «Диварекс» Александром Ксенжуком с ним связались представители Александра Алтунина и объявили, что тому принадлежит 50 % компании, а значит, и земельного участка (Mergers.ru/«Слияния и Поглощения в России. 2009. 8 авг.).
Такой способ, как покупка недвижимости, подразумевает исключительно куплю-продажу. Это важно, так как существует великое множество вариантов возможного отчуждения недвижимого имущества: через внесение в уставный капитал, через обременение, долги, в качестве отступного и т. д. По своей сути это модификации купли-продажи, которые применяются с целью различных уловок, например, чтобы минимизировать налогообложение, избежать участия нотариуса в сделке, создать дополнительные гарантии для одной из сторон договора.
Самым надежным способом является именно прямая купля-продажа. Те выгоды, которые дают иные смоделированные схемы, нивелируются их существенным недостатком: они имеют более высокие риски, всегда имеют слабые стороны для атаки сделки со стороны.
К основным преимуществам способа получения бизнеса посредством покупки недвижимости предприятия относятся следующие. Покупатель не является правопреемником продавца. Новый собственник не отвечает по обязательствам прежнего собственника, например по задолженности перед контрагентами или бюджетом.
Новая компания не является стороной по договорам прежнего собственника и свободна от обязательств. Исчезают некоторые обременения. Минимизируются риски, связанные с обстановкой на самом предприятии.
Поскольку недвижимость обычно покупается на сторонние компании, специально для этого созданные, в том числе офшоры, реальный новый собственник может быть скрыт от общественности и завуалирован завесой подставных юридических лиц. В условия современного российского рынка это является большим преимуществом, которым можно воспользоваться. Но надо помнить: исполнительными органами в таких компаниях являются физические лица. И они должны быть очень надежными и проверенными людьми.
Не редки случаи, когда подставной генеральный директор проявлял вдруг характер и отказывался выполнять указания реального собственника. Однако ситуация может стать еще хуже. Подставной генеральный директор просто сам станет распоряжаться недвижимостью: заложит ее, отдаст в аренду на 49 лет или продаст. Формально он имеет на это право. Необходимо понимать, что если реальный собственник решил оставаться в тени, то он не сможет полагаться на защиту закона.
Преимущество завуалированности собственника не является таковым, если говорить о дружественном поглощении. При открытой процедуре одна крупная компания, не скрываясь от общественности, приобретает другую компанию через покупку ее активов с целью расширить долю рынка или географию своей деятельности.
Новый собственник крупной недвижимости – это всегда событие, если происходит в не избалованном такими объектами регионе. При наличии в своем регионе небольшого количества крупных предприятий фактический переход права собственности на один из них может поднять шумиху на местном уровне. При добровольной продаже объекта продавец также позаботится о том, чтобы новую компанию дружественно приняли в регионе. При этом покупка крупного объекта является отличным поводом наладить контакты на местном уровне, лично познакомиться с имеющими власть людьми и заручиться их поддержкой на будущее.
ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
Как правило, местная администрация, если, конечно, она сама не является неформальным «покровителем» предприятия, кровно заинтересована в его подъеме. Это и платежи в местный бюджет, и несколько сотен, а порой и тысяч сотрудников предприятия и членов их семей, имеющих устойчивые доходы. Ну, развалится предприятие окончательно, и где они будут искать средства к существованию? (Доронин А.И. Бизнес-разведка).
Купля-продажа недвижимости. Приобретение бизнеса через покупку недвижимости необязательно подразумевает под собой сделку между двумя юридическими лицами. Стороной в сделке может быть и физической лицо. Им может быть и продавец, если на него как на физическое лицо оформлено право собственности на недвижимость, и покупатель, который, имея свои внутренние опасения и пожелания, решит оформить недвижимость не на свою компанию, а лично на себя.
Покупка имущества осуществляется путем заключения между сторонами договора купли-продажи в письменной форме. Договор по соглашению сторон может быть нотариально удостоверен. Присутствие нотариуса – не простая формальность. Он поможет обезопасить участников сделки от риска, так как своей подписью засвидетельствует свободу воли сторон. Все документы по сделке рекомендуется прошивать и скреплять на обороте подписями сторон, а также подписывать каждый лист. Это защитит от возможного мошенничества со стороны недобросовестного партнера, решившего вписать свои условия сделки с помощью замены нескольких листов.
При покупке бизнеса договор является самым слабым звеном и несет в себе наибольшие риски для покупателя, поэтому необходимо тщательно подходить к его оформлению. В договоре указывается наименование сторон сделки – организационно-правовая форма, полное наименование юридических лиц. Следует также наиболее полно индивидуализировать предмет (описать его значимые характеристики). Если предмет будет описан недостаточно, договор можно признать в суде незаключенным. Более полное описание предмета договора позволит избежать возможной путаницы и махинаций.
В случае продажи земельного участка, кроме его основных характеристик (площадь, адрес, кадастровый номер), Земельный кодекс РФ предусматривает для индивидуализации объекта указание на его целевое назначение и вид разрешенного использования. В отношении же зданий, строений, сооружений необходимо указывать данные об их расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.