Для того чтобы у организации не возникло проблем с бухгалтерским учетом приобретенной недвижимости, необходимо составить акт приема-передачи в один день с государственной регистрацией права собственности. Тогда организация сможет сразу принять объект недвижимости к учету в качестве основных средств. Это подтверждает и постановление Госкомстата России от 25 января 2003 г. № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств», предписывающее составлять акт о приеме-передаче объектов основных средств (унифицированные формы ОС-1, ОС-1а) в момент приобретения имущества.
Если же между свидетельством о регистрации и передаточным актом существует временной разрыв, организацию неизбежно ждут трудности, вызванные тем, что нормативные правовые акты, посвященные бухгалтерскому учету основных средств, просто не регламентируют данную ситуацию.
Согласно пункту 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н, затраты на приобретение зданий, не оформленные актами приема-передачи и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию), относятся к незавершенным капитальным вложениям. Значит, в момент государственной регистрации права собственности бухгалтер может сделать проводку: дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» – кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», отразив покупную стоимость здания.
Однако необходимо иметь в виду, что в силу статьи 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» все хозяйственные операции должны оформляться первичными документами. Свидетельство о государственной регистрации права собственности таковым не является, поскольку не содержит ряда обязательных реквизитов (например, измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении, наименование должностей ответственных лиц и их личные подписи).
Кроме того, по такому объекту недвижимости бухгалтер не сможет начислять амортизацию. Дело в том, что начисление амортизации и в бухгалтерском, и в налоговом учете по общему правилу производится с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию (п. 2 ст. 259 НК, п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
При этом совершенно очевидно, что организация не сможет ввести в эксплуатацию и использовать объект недвижимого имущества, который ей еще не передан. Поэтому до составления передаточного акта организация-покупатель не вправе начислять амортизацию по приобретенному объекту недвижимости, несмотря на то что право собственности на недвижимость за этой организацией уже зарегистрировано.
В случае передачи недвижимого имущества до государственной регистрации организация вправе начислять амортизацию уже с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию (п. 8 ст. 258 НК). Аналогичное положение содержится в пункте 52 методических указаний.
Таким образом, с точки зрения налогообложения по налогу на прибыль организации выгоднее получить недвижимость до государственной регистрации или хотя бы в момент регистрации.
Что касается налога на имущество, то в соответствии со статьей 374 НК объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Таким образом, недвижимость, которая числится на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», объектом налогообложения не является.
Однако, учитывая стремление налоговиков обложить налогом и то имущество, которое учитывается на счете 08, организации нужно быть готовой к каверзным вопросам налогового инспектора. Проблемы возникнут, если свидетельство получено в одном отчетном периоде, а передаточный акт составлен в следующем. В частности, организацию могут обвинить в том, что она умышленно не составляла акт приема-передачи, чтобы минимизировать свои налоговые платежи, и доначислить налог на имущество, посчитав его с момента государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае организации придется доказывать свою добросовестность в арбитражном суде.
К рискам такого способа получения бизнеса, как купля-продажа недвижимости, относятся следующие. Приобретая активы предприятия, необходимо перезаключать контракты с персоналом, клиентами, партнерами, кредиторами. Соответственно, появляются риски, что на предложение перезаключить договор на новое юридическое лицо покупателем бизнеса будет получен отказ. Это может повлечь за собой сбои в работе предприятия и иные негативные для собственника последствия.
При покупке бизнеса через приобретение имущества предприятия необходимы затраты больших временных ресурсов, чем, например, при покупке акций. Составляются и согласовываются документы, потом они должны пройти государственную регистрацию, внесены в реестр прав на недвижимое имущество. Таким образом, даже если не брать в сроки due diligence объекта, сделка может затянуться месяца на два (речь не идет о слияниях крупных холдингов, сделки по объединению которых проходят годами).
При приобретении недвижимости будут затрачены значительные человеческие ресурсы. Необходимо привлечь сторонних специалистов как минимум в области аудита и права. Если права продавца еще не зарегистрированы надлежащим образом, вначале придется заниматься этой проблемой, что также потребует и сил, и времени.
Содержать целый штат квалифицированных специалистов не имеет смысла, так как речь идет лишь об одной конкретной сделке. Услуги же сторонних организаций, если они обладают опытом и зарекомендовали себя с положительной стороны, потребуют существенных затрат, вплоть до процентов от цены сделки. Расчет стоимости пойдет от затраченного специалистами времени на анализ и диагностику приобретаемого объекта.
Проблемой могут стать правопреемственность организаций в вопросе традиций, налаженной инфраструктуры, клиентской базы и т. д. Конечно, при дружественном вхождении на рынок эти инструменты передаются покупателю. Но такие обязанности продавца остаются лишь в рамках джентльменских договоренностей. Ведь покупается одно лишь здание. Почему бы, продав здание и заработав приличные деньги, не купить другое помещение и оставить себе всю свою клиентскую базу? Такие случаи на практике встречались нередко, хотя в рамках цивилизованных отношений продавец сам обратится к своим партнерам и клиентам, чтобы представить нового собственника и помочь ему наладить контакты и отношения с ними.
НЛМК ведет переговоры с итальянско-швейцарской металлургической компанией Duferco Group о полном выкупе бельгийских активов, которые на данный момент подконтрольны СП НЛМК и Duferco, об этом сообщает бельгийская газета Soir.
По данным издания, сделка коснется заводов, расположенных в Марсинале, Ла Лувьере и Итре, финальная стадия переговоров запланирована на декабрь 2010 г.
Осенью 2006 г. НЛМК и Duferco создали совместное предприятие, Duferco в оплату своей доли внесла контрольные пакеты акций 22 своих предприятий, а российская компания – $805 млн деньгами (Финам. 2010. 10 июня).
Необходимо учитывать деловую репутацию предприятия, наличие у него необходимых лицензий, торговых марок и других важных для осуществления бизнеса инструментов, которые не переходят от продавца при продаже им недвижимости предприятия.
Купля-продажа движимого имущества. Иногда покупатель бизнеса считает необходимым приобрести движимое имущество предприятия. Это может быть связано как с уникальностью его оборудования, так и с тем, что он получает готовую к работе и налаженную инфраструктуру.
Объектами договора купли-продажи могут выступать вещи как движимые, так и недвижимые. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Законодатель не выделяет в отдельный раздел куплю-продажу движимого имущества. Этот вид договора регулируется общими правилами купли-продажи. Сущность договора купли-продажи движимого имущества заключается в передаче продавцом в собственность покупателю вещи и уплате покупателем продавцу денежной сумму за эту вещь.