Для того чтобы договор купли-продажи имущественного комплекса считался заключенным, в нем должны быть определены его существенные условия. Существенными условиями являются предмет (т. е. сам имущественный комплекс) и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки.
В параграфе 8 главы 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия, хотя условие о цене предприятия безусловно также является существенным условием договора продажи предприятия. В этом случае применяются правила о цене в договоре продажи недвижимости.
ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
Для признания договора продажи предприятия заключенным требуется, чтобы в договоре имелось согласованное сторонами в письменной форме условие о цене предприятия, которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества).
Шаг 5:фактическая передача имущественного комплекса покупателю. Передача предприятия от продавца к покупателю осуществляется на основании передаточного акта, со дня подписания сторонами которого предприятие считается переданным покупателю.
В передаточном акте должны быть обязательно указаны следующие данные:
● состав предприятия;
● сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;
● данные о выявленных недостатках переданного имущества;
● перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.
Предпродажная подготовка предприятия к передаче, составление и представление на подписание передаточного акта являются обязанностью продавца, если иное не предусмотрено договором.
День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, входящего в состав предприятия.
Государственная нефтегазовая компания Казахстана «Казмунайгаз» купила оздоровительный комплекс вместе с участком земли на курорте Боржоми в Грузии, сообщил глава департамента по приватизации грузинского Минэкономики И. Гоциридзе. По его словам, покупатель заплатил $10 млн.
Проданный комплекс находится на территории правительственной резиденции, где обычно отдыхают президент Грузии и его семья. Резиденция на торги не выставлялась.
«Казмунайгаз» также ведет переговоры о покупке компании «Тбилгаз», дистрибьютора природного газа в столице Грузии. Регион Боржоми, где находится ряд домов отдыха, известен источниками одноименной минеральной воды (Reuters. 2006. 2 мая).
Шаг 6:государственная регистрация договора купли-продажи предприятия и перехода права собственности. Договор продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации в Росрегистрации. Она осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Хотя институт имущественного комплекса и провозглашен в ГК, но активного развития на практике пока не получил. Право собственности на предприятие как имущественный комплекс встречается редко.
Регистрирующие органы не всегда однозначно и понятно представляют регистрацию договоров купли-продажи предприятия. Единственное, что не вызывает у них претензий, – это регистрация автозаправочных комплексов как имущественного комплекса. В отношении иных объектов нельзя исключать, что может возникнуть административное противодействие и на некоторое время затормозится процесс покупки. В любом случае действия (бездействие) регистрирующего органа можно обжаловать в суде, который обяжет произвести регистрацию договора, если сделка была проведена в соответствии с требованиями закона.
Отсутствие регистрации договора купли-продажи предприятия автоматически делает подписанный сторонами договор незаключенным, даже если он был заверен нотариусом.
Принципиальным является следующий момент. В Росрегистрации производятся два регистрационных действия: 1) регистрируется сама сделка (договор); и 2) регистрируется переход права собственности на имущественный комплекс к покупателю. В этом одно из основных отличий договора продажи предприятия от обычного договора продажи недвижимости, где договор может быть заключен в простой письменной форме, а регистрируется только переход права.
Обычный срок регистрации – один месяц со дня подачи всех документов. Срок может быть по инициативе сторон сделки ускорен.
Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после фактической передачи предприятия покупателю.
Пока не осуществлена регистрации перехода права собственности к покупателю, он не является собственником предприятия, не имеет права им распоряжаться. Но если предприятие уже передано по акту, эту недвижимость уже не могут забрать у покупателя за долги продавца по требованиям третьих лиц, так как он является добросовестным владельцем.
Важно также при регистрации сделок с имущественным комплексом то, что представление документов производится не в территориальное отделение Росрегистрации по месту нахождения предприятия, а исключительно в его центральный аппарат в Москве. Для этих целей создан и функционирует специальный департамент, который проверяет документы и производит регистрацию.
В пункте 2 статьи 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» содержится специальное правило, относящееся к порядку государственной регистрации прав на предприятие. При наличии в составе предприятия как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости переход прав на предприятие влечет, соответственно, изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. На практике государственная регистрация самого договора купли-продажи предприятия и регистрация перехода права собственности происходит, как правило, одновременно.
2.1.2. Правовые последствия передачи имущественного комплекса с недостатками
На практике возможны ситуации, когда вследствие недостаточной подготовки сделки или недобросовестных действий продавца покупатель получает имущественный комплекс с недостатками, существенно снижающими его стоимость и затрудняющими его использование в процессе ведения бизнеса. Какие права в данном случае есть у покупателя?
Во-первых, если недостатки предприятия либо утрата его имущества выявлены уже при передаче предприятия покупателю и об этом указано в передаточном акте, покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. В договоре продажи предприятия могут быть предусмотрены полномочия покупателя по предъявлению к продавцу и иных требований. Однако покупатель будет лишен возможности реализовать свое право на уменьшение покупной цены предприятия, т. е. в такой ситуации продавец должен выбрать один из возможных вариантов.
Во-вторых, покупатель может требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте. Но если продавец докажет, что покупатель во время заключения договора и передачи предприятия знал о наличии таких долгов (обязательств) в составе имущества предприятия, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия, предусмотренной договором. Таким доказательством могут быть, в частности, переписка сторон или подготовительные документы перед заключением договора.
Недобросовестный продавец может доказать факт извещения покупателя о наличии долгов и почтовой квитанцией об отправке заказного письма в адрес покупателя, в которое в действительности был вложен чистый лист. Именно поэтому покупателю необходимо активно участвовать на стадии предпродажной подготовки предприятия, в том числе при проведении аудита, чтобы иметь полноценную картину о покупаемом объекте. Механизмом защиты является внесение в договор драконовских штрафных санкций для продавца в случае обнаружения покупателем неучтенных обязательств после передачи имущественного комплекса.