4) и наконец, самое главное — заключение договора. В данном случае речь идет лишь о простой письменной форме заключения договора, поскольку государственная регистрация такого договора законодательством не была предусмотрена. А это, в свою очередь, влечет значительный риск для покупателей. Если договор не подлежит государственной регистрации, следовательно, нет реальной возможности убедиться в том, что указанная квартира до Вас никому не была продана, и в том, что после ее продажи Вам она также не будет еще раз реализована.
Итак, основным документом, подтверждающим приобретение Вами квартиры в новом, но еще не сданном доме, будет являться договор.
В случае если продавцом выступает застройщик, то, как правило, это будет опять же договор долевого участия в строительстве или договор инвестирования. Основные положения и необходимые условия, которые должны быть отражены в указанных видах договоров, рассмотрены в параграфе первом настоящей книги.
В случае если продавцом выступает подрядчик, то речь может идти лишь об одном виде договора — договоре уступки права требования. Предполагается, что на момент заключения договора у подрядчика имеется определенное требование к застройщику — о передаче ему квартиры, которая выступает предметом договора. Поэтому, заключая договор, подрядчик фактически передает право требования к застройщику другому лицу. В этом случае необходимо крайне внимательно отнестись к процедуре оформления договора уступки права требования, так как указанный договор фактически будет являться единственным основанием для оформления в дальнейшем квартиры в собственность после сдачи дома в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). В данном случае кредитором будет выступать подрядчик, поскольку у него имеется право требования по договору (например, подряда) к застройщику о передаче ему квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.
Важным моментом является то, что согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, прежде всего необходимо внимательно изучить договор, на основании которого у лица, передающего Вам право требования квартиры, возникло это право. Например, это подрядчик, и его право возникло на основании заключенного с застройщиком договора. В этом случае Вам необходимо прочитать все условия договора между подрядчиком и застройщиком. Возможно, в нем содержится специальное требование о необходимости получить разрешение (согласие) застройщика на совершение уступки права требования. В этом случае передача права будет возможна только в случае, если Вы получите такое письменное разрешение застройщика. Если такое специальное условие в договоре отсутствует, то действуют общие положения гражданского законодательства, которые не предусматривают получения согласия должника на переход права требования по договору.
Однако отсутствие необходимости получать согласие должника не означает, что нет необходимости его уведомить о переходе права требования от одного лица к другому. Прежде всего такое уведомление, например, застройщика в Ваших интересах, поскольку Вам необходимо, чтобы застройщик знал, что именно Вы теперь претендуете на указанную квартиру и именно Вам он должен предоставлять всю необходимую информацию по указанной квартире.
…
Внимание! Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Другими словами, если Вы не уведомили застройщика и он будет пытаться передать квартиру после сдачи дома в эксплуатацию по-прежнему подрядчику, игнорируя Вас, то его вины в этом не будет, так как Вы его своевременно и в письменной форме об этом не уведомили.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Таким образом, в случае уступки Вам права требования Вы получаете все без исключения права, которыми обладало лицо, передавшее Вам указанное право. Так, в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию Вы будете вправе обратиться в суд за взысканием компенсации; если Вам будет передана квартира, не отвечающая стандартам качества и требованиям, установленным договором, Вы будете вправе требовать от лица, ее передающего, устранения указанных недостатков и т. п. Кроме того, Вы получаете также право передать принадлежащее Вам право требования третьим лицам.
Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В связи с этим существует очень важный момент — одновременно с заключением договора уступки права требования, кредитор обязан передать документы, подтверждающие его права.
В соответствии с п. 2 ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Таким образом, при подписании договора желательно истребовать от лица, передающего право требования, подлинные экземпляры всех документов, подтверждающих права кредитора. Это также будет служить дополнительной гарантией того, что у кредитора не появится желание и возможность еще раз передать права требования на эту же квартиру другим лицам.
Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. В связи с этим на момент заключения договора необходимо проверить, насколько полно были выполнены обязательства кредитора перед должником, иначе Вы рискуете кроме права требования также получить еще и не выполненные обязательства перед должником. В этом случае обязанность их исполнить правомерно может быть обращена к Вам.
Согласно ст. 388 ГК РФ можно назвать следующие условия уступки требования:
1) уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору;
2) не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
Законодательно установлены также достаточно жесткие требования, которые предъявляются к форме уступки требования:
1) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме;
2) уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом;
3) уступка требования по ордерной ценной бумаге совершается путем индоссамента на этой ценной бумаге.
Как правило, в случае приобретения квартиры в новом доме происходит уступка права требования, основанная на договоре, требующем простой письменной формы, поэтому и сам договор об уступке права требования также должен предусматривать такую форму договора.
Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.