Инвесторы с Уолл-стрит дали деньги добытчикам не потому, что те были глупы или искренне верили в обещания будущей добычи. Они вкладывали деньги, потому что ФРС стимулировала их к инвестициям. Тысячи скважин были пробурены по всей стране.
Поиск доходности привел к тому, что деньги стали вкладываться в коммерческую недвижимость.
В 2013 году аналитик по облигациям по имени Джон Флинн готовился к волне краха ипотечных долгов. Он назвал этот апокалиптический момент "Стеной сроков погашения". Стена, о которой он говорил, - это момент, когда наступит срок погашения миллиардов долларов в облигациях на коммерческую недвижимость, выпущенных во время пузыря на рынке недвижимости в 2006 году. Это будет момент расплаты для индустрии коммерческой недвижимости, предвещающий гибель для безответственных застройщиков, которые занимали деньги на строительство торговых центров, офисных парков и заводов, не имея реальной возможности погасить кредит. Эти долги были упакованы и проданы в виде так называемых коммерческих ипотечных ценных бумаг, или CMBS. Флинн работал с CMBS большую часть своей карьеры. Он создавал и продавал их, оценивал их для рейтингового агентства и в конце концов основал собственную компанию, чтобы консультировать инвесторов по этим бумагам. Именно поэтому он знал о "Стене сроков погашения". В период с 2005 по 2008 год были созданы CMBS на миллиарды долларов с совершенно ужасными стандартами андеррайтинга. Это было очень похоже на пузырь жилищного кредитования, но он еще не лопнул. В период с 2014 по 2016 год это происходило на регулярной основе: срок погашения облигаций наступал, и их приходилось либо погашать, либо переносить.
Но случилось странное: ничего. Не было стены. Не было никакой бойни. Лишь небольшая горстка облигаций CMBS оказалась на грани краха. Флинн оказался в выигрыше. "Я был не единственным на рынке, кто ожидал этого, верно?" вспоминает Флинн. "Я знаю магазины, которые наняли сорок человек, чтобы справиться с натиском... дефолтов по срокам погашения. Но этого так и не произошло".
Это не давало покоя Флинну. Он знал, что кредиты, лежащие в основе рынка CMBS, были гнилыми. И дело не только в том, что по этим кредитам не было дефолта - кредиторы упаковывали и продавали новые партии облигаций CMBS. Флинн отправился в домик своего брата в Миннесоте, где он мог спокойно заниматься исследованиями. Он скачал очень плотные проспекты CMBS, в которых описывались кредиты, входящие в CMBS. Он прочитал очень подробную финансовую информацию о заемщиках, в том числе о том, сколько единиц недвижимости сдается в аренду в том или ином офисном здании. Все эти детали, сложенные вместе, определяли доходность базового объекта коммерческой недвижимости.
Затем Флинн обратился к отдельной базе данных, которая отслеживала фактические денежные потоки по коммерческой недвижимости за несколько лет. Он загрузил эти данные и сравнил их с информацией, содержащейся в проспектах эмиссии CMBS. Эти наборы данных были противоположны удобным для пользователя. "Вот почему мне потребовалось так много мозгов, чтобы разобраться в этом", - говорит Флинн. "Я постоянно вырезал и вставлял, вводил данные в новые листы Excel и совмещал их с... информацией из проспектов". В конце концов, он смог создать базу данных, которая сравнивала фактическую доходность коммерческой недвижимости с доходностью, которую банки рекламировали в своих проспектах CMBS.
"У меня челюсть отпала, - сказал он. Цифры были завышены. Банки сообщали о прибыли по своим CMBS-кредитам, которая постоянно превышала показатели прибыли, полученные Флинном через независимые базы данных. Цифры прибыли были завышены на 30 и даже 65 процентов, в зависимости от облигации CMBS. Флинн не мог придумать иного объяснения такому раздуванию, кроме как мошенничество. Он связался с юристами, потратил месяцы на оттачивание своих данных, а затем в 2019 году подал иск в Комиссию по ценным бумагам и биржам, в котором обвинил четырнадцать крупных кредиторов в намеренной подтасовке цифр, чтобы кредиты выглядели более выгодными, чем они были на самом деле. Позднее выводы Флинна были подтверждены двумя исследователями из Техасского университета, которые изучили около 40 000 кредитов на коммерческую недвижимость на общую сумму 650 миллиардов долларов, выданных в период с 2013 по 2019 год. Данные о доходах почти трети этих кредитов были завышены на 5 и более процентов. Это означало, что объекты недвижимости не приносили столько денег, сколько обещал кредитор, даже когда в экономике все было хорошо. Если бы экономика пошла на спад, эти объекты оказались бы более уязвимыми.
В 2018 году было выпущено облигаций CMBS на сумму около 76 млрд долларов, а в 2019 году - еще 96,7 млрд долларов. К 2020 году объем рынка CMBS оценивается примерно в 1,4 триллиона долларов.