Законодательство допускает в установленных случаях перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, в том числе в земли промышленности. Как уже указывалось ранее, они могут быть переведены в другую категорию органами исполнительной власти субъекта Федерации (п. 1 ст. 8 ЗК РФ).
Дольщики могут поменять свои доли на акции создаваемого акционерного общества или внести их в уставный (складочный) капитал другой сельскохозяйственной коммерческой организации. И тогда собственником земли становится эта организация, и как собственник она получает право распоряжения землей.
Земельное законодательство устанавливает определенные ограничения на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность. Иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля средств иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более 50 %, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Еще одно ограничение предусмотрено ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ). В соответствии с ней максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Федерации равным не менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности (за исключением земель сельскохозяйственного назначения)
Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте, вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ст. 27 ЗК РФ; ст. 209, 260 ГК РФ). Купля-продажа и другие сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, регулируются в основном нормами гражданского законодательства.
Следует сразу оговориться, что к сделкам с земельными участками сельскохозяйственного назначения законодательством предъявляются некоторые специальные требования (в частности, ЗК РФ и Федеральном законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Купля-продажа земли
Согласно нормам гражданского права стороны сделки купли-продажи земли, находящейся в частной собственности, вправе устанавливать условия сделки самостоятельно, включая определение цены. При этом необходимо иметь в виду, что в отношении купли-продажи земли применяются те же правила и нормы налогового законодательства, связанные с трансфертным ценообразованием, что и в отношении иных сделок. Следует отметить, что с 1 января 2005 г. операции по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются НДС. Объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).
При совершении купли-продажи важно не только проверить титул продавца, но и запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не ограничиваясь свидетельством о праве собственности на землю. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности в случае совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества. Приобретателю земельного участка выдается Свидетельство о государственной регистрации права собственности, но главное – это запись о зарегистрированном праве в ЕГРП.
До вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. случаи приватизации несельскохозяйственных земель были довольно редкими. Но широкое распространение получила приватизация сельскохозяйственных земель в виде наделения членов колхозов и совхозов (при реорганизации их в новые негосударственные формы хозяйствования) земельными долями в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».
Незастроенные участки несельскохозяйственных земель редко находятся в частной собственности, и при купле-продаже таких участков необходимо проявлять особое внимание.
Аренда земли
Собственники земельных участков, за исключением участков, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ), вправе сдавать их в аренду без ограничений. К отношениям аренды земельных участков в полной мере применимы положения ГК РФ об аренде, а также нормы ЗК РФ. При заключении договора аренды земельного участка необходимо указывать конечный срок аренды или срок действия договора. Если по истечении срока договора аренды стороны фактически продолжают выполнять обязательства, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону по общему правилу за три месяца (ст. 610 ГК РФ).
Преимущественное право (п. 3 ст. 22 ЗК РФ) на подписание нового договора аренды земли имеет арендатор, за исключением случая перехода права собственности на здания и сооружения (п. 3 ст. 35; п. 1 ст. 36 ЗК РФ), когда исключительное право аренды земли имеет собственник зданий и сооружений.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (перенаем), в том числе отдать право аренды в залог, внести его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды. При этом достаточно лишь уведомить собственника участка, его согласия не требуется (если иное не предусмотрено договором аренды). Законодательство допускает сдачу земли в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления (если иное не предусмотрено договором аренды).