Предварительное согласование не проводится также при размещении объекта в городе или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст. 30 ЗК РФ).
Рассмотрим порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения. Как предусмотрено в ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов по продаже таких земельных участков, а также прав на заключение договоров аренды земельных участков должны соответствовать ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации (т. е. в том же порядке, что и при предоставлении земель под строительство).
Если поступило только одно заявление о передаче земельного участка в аренду и при этом заблаговременно в средствах массовой информации было опубликовано сообщение о предложении такой аренды, то передача происходит так, как это определено ст. 34 ЗК РФ (в порядке предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством). В этом случае решение о передаче земельного участка в аренду принимается при условии, что в течение месяца с момента публикации сообщения иные заявления не поступили. Если же было подано два и более заявлений, то проводятся торги (конкурс, аукцион).
Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи письменного заявления в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий соответствующим правом. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду религиозным организациям (объединениям), научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, казачьим обществам, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Порядок предоставления земельных участков в аренду для указанных целей определяется ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Приватизация земли
Попытки включить землю в коммерческий оборот предпринимались сразу после провозглашения государственного суверенитета РСФСР в 1990 г. Однако реально реформа началась лишь после принятия в 1993 г. Конституции РФ и Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». Главное значение этих документов в том, что они определили политическое направление развития земельной реформы в России. В то время земля служила лишь средством для реализации инвестиционных проектов и не была самостоятельным объектом коммерческих отношений. Под инвестиционные проекты земля чаще всего сдавалась в аренду, и случаи прямой купли-продажи были довольно редки.
Появление Земельного кодекса Российской Федерации в конце 2001 г. интенсифицировало процесс приватизации земли. Все больше предприятий стали выкупать землю под находящимися в их собственности зданиями. Покупка-продажа государственных земель под промышленными объектами перестала быть исключением. В течение последних лет этот процесс идет интенсивно. Российским предпринимателям следует понимать, что повышение цен на землю будет происходить непрерывно, и эта тенденция вряд ли изменится. Она обусловлена тем, что цена государственной земли Земельным кодексом Российской Федерации привязана к ставке земельного налога: чем выше налог, тем выше выкупная цена земли. В 2002 г. законодатель в интересах бюджета увеличил ставку земельного налога в два раза, в 2003 г. – в 1,8 раза, а в 2004 г. – в 1,1 раза.
Законодатель достаточно четко определил формулу расчета цены покупки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на этих участках зданий и сооружений. При этом правовой статус такой собственности и ее история (собственность приобретенная, построенная, приватизированная и пр.) для ценообразования не имеют значения.
До принятия ЗК РФ этот вопрос регулировался Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий Российской Федерации после 1 июля 1994 г.», где цена покупки земельного участка рассчитывалась из нормативной цены земли. Закон о введении в действие ЗК РФ (а также Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества») предусматривает расчет цены из ставки земельного налога. Нормативная цена по Указу Президента РФ выше, чем предложенная Федеральным законом. Вместе с тем, как мы уже отмечали, с ростом ставки земельного налога автоматически возрастает и выкупная цена.
В любом случае ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ уполномочивает субъекты Федерации устанавливать цену земли в поселениях с численностью:
• свыше 3 млн человек – в размере от пяти– до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (м2);
• от 500 тыс. до 3 млн человек – в размере от пяти– до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
• до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений – в размере от трех– до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.