Случай из жизни
Джон был менеджером среднего звена и понимал, что в любой момент его могут понизить. Босс контролировал его финансовую безопасность. Вместо того чтобы жить в страхе, Джон, не бросая работы, начал обучаться второй профессии.
Так как он всегда больше любил здоровье, чем медицину, то в свободное от работы время стал посещать колледж, чтобы стать врачом-натуропатом. Несколько лет спустя он начал заниматься частной практикой и вскоре заработал достаточно денег, чтобы бросить работу. Он точно знает, что будет работать до конца своих дней. Но он занимается любимым делом, и никто не может его уволить. Он увидел будущее, взял под контроль свои эмоции и свое финансовое состояние.
Глава 14
«Денежный поток 101» не только научит вас основам финансовой грамотности, но и познакомит с четырьмя разными уровнями инвестирования, существующими в реальной жизни. В процессе строительства нашего ковчега мы с Ким следовали реальному инвестиционному плану, который вы также найдете в этой игре.
Четыре уровня инвестирования уровень № 1. мелкие сделки
Игроки в «Денежный поток» и с пользуют бланки для мелких и для крупных инвестиционных сделок. Большинство инвесторов начинают свою деятельность с мелких сделок. Конечно, как в реальной жизни всегда найдется человек, который желает начать с крупной сделки, даже если у него совсем нет денег. В начале 1970-х я впервые вложил деньги в недвижимость. Это был кондоминиум' на острове Мауи стоимостью в 18 тысяч долларов. И хотя у меня было совсем мало денег, я смог купить три таких кондоминиума по 18 тысяч каждый, собрав необходимую для залога сумму у инвесторов. Менее чем через год я продал их по 48 тысяч каждый, что дало мне 90 тысяч чистого дохода, которые были поделены между мной и моими инвесторами. За этот год я заработал на своих инвестициях больше, чем зарабатывал в компании «Xerox», и с тех пор загорелся желанием научиться быть хорошим инвестором.
Ким купила свою первую инвестиционную собственность в 1989 году. Это был арендный дом с двумя спальнями и одной ванной, который удалось продать за 45 тысяч. Ей он обошелся в пять тысяч залога, и приносил примерно 25 долларов в месяц позитивного денежного потока. Хотя Ким очень нервничала, она получила громадный опыт, который очень ей пригодился.
Сегодня мы продолжаем иногда совершать мелкие сделки. Раньше я писал об инвестиции в муниципальные ипотечные закладные RE1T, которые дают нам 7,75 процента свободной от налогов прибыли. В то время как большинство людей получает от своих банков всего лишь два облагаемых налогом процента по вкладу, мы получаем почти 12 процентов эффективной прибыли на свой капитал. Для того чтобы заняться такими инвестициями, вы должны следить за тенденциями фондового рынка и краткосрочными процентными ставками, которые диктует Федеральный резервный банк. Это значит, что каждый раз, когда выступает кто-нибудь вроде Алана Гринспена, вам стоит его послушать.
УРОВЕНЬ № 2. КРУПНЫЕ СДЕЛКИ
После того как игроки в «Денежный поток» сделают немного денег на мелких инвестиционных сделках, они готовы переходить к более крупным сделкам.
Мы с Ким прошли через это в реальной жизни. Купив почти дюжину мелких объектов собственности, мы продали их на условиях свободного от налога обмена 10312, то есть нам не нужно было платить налог на увеличение рыночной стоимости капитала, в отличие от инвесторов в акции. Продав свои объекты, мы были готовы перейти к крупным сделкам. На деньги, вырученные от этих мелких сделок, мы приобрели два больших многоквартирных дома и в 1994 году смогли отойти от дел. Другими словами, нам с Ким понадобилось меньше пяти лет, чтобы перейти от мелких сделок к крупным и уйти на покой.
Обеспечив свою старость, мы начали подыскивать другие крупные сделки, превращая свой опыт в капитал. Далее следуют примеры других видов крупных сделок.
Нам с Ким нравится инвестировать в частные партнерства по недвижимости, которые мы называем PREP. Больше их так никто не называет. Это просто кодовое название, которое мы дали такой форме инвестирования в недвижимость. Чаще всего PREP называют синдикатами недвижимости, и это просто частное товарищество, которое организуется для проведения крупной инвестиции в недвижимость.
Приведу пример типичной сделки PREP. Я уже упоминал о своем желании купить новенький «Порте» за 50 тысяч долларов. Но вместо того чтобы тратить деньги на автомобиль, который является пассивом, мы с Ким сложились с девятью другими инвесторами и купили большой мелкооптовый склад, заключив договор с банком о финансировании закладной.
Доход от склада составил примерно от 1000 до 1400 долларов денежного потока в месяц. Не знаю, что сделали со своими деньгами остальные партнеры, но мы с Ким использовали свои чеки для ежемесячных выплат за «Порте». Через три года было проведено рефинансирование склада. В результате мы получили назад свои 50 тысяч, которые вложили в другой PREP. И к нам продолжает притекать ежемесячный денежный поток, который благодаря увеличению арендной платы вырос примерно до 2000 долларов в месяц. Если мы продадим его сегодня, то получим дополнительно от 100 до 200 тысяч долларов дохода от прироста стоимости капитала, и не забудьте про то, что я давно уже езжу на «Порше». Это пример того, как актив помог нам купить пассив и позволил так рано отойти от дел. Так как в этой инвестиции больше нет наших денег, а мы все равно получаем 2000 долларов в месяц, то чему равен процент прибыли на инвестированный капитал? Бесконечности.
Каждый год мы с Ким инвестируем в одну или две подобные сделки PREP. Наш средний коэффициент прибыли составляет от 15 до 25 процентов чистого дохода плюс вычеты сумм начисленного износа, которые в действительности являются не издержками, а еще одним источником «призрачного» (условного) денежного потока. С их помощью коэффициент прибыльности легко может достичь уровня 50 процентов и превысить его. Попробуйте проделать такое с большинством взаимных фондов.
Нам нравятся инвестиции такого типа, потому что риск разделяется между партнерами, мы используем деньги банка, инвестиция гарантируется недвижимостью, мы получаем ежемесячный приток денег, велика вероятность получения дохода от прироста стоимости капитала, если собственность поднимется в цене, прибыль подвергается льготному налогообложению, такому же налогообложению подвергаются доходы от прироста стоимости капитала на момент продажи. Большинство акций и взаимных фондов не могут обеспечить подобных налоговых льгот, стабильного притока денег или безопасности.
Самой последней инвестицией PREP, которую мы сделали с Ким, стал 240-квартирный дом, который даст 15 процентов облагаемой льготным налогом прибыли, что сравнимо с 30 процентами облагаемой налогом прибыли, не считая перспективы дохода от прироста стоимости капитала. В этом партнерстве принимают участие еще три инвестора.
Но самое главное заключается в том, что более чем через три года мы полностью вернем изначально инвестированные деньги, останемся владельцами собственности, ежемесячный денежный поток будет притекать к нам и дальше, а потом сможем выйти на рынок и использовать тот же самый изначально инвестированный капитал, чтобы проделать то же самое с другой недвижимостью!
Тройная нетто-аренда недвижимости. Такая же крупная, но немного другая сделка с недвижимостью называется тройной нетто-арендой. Нам с Ким такие инвестиции нравятся по следующим причинам:
1. Недвижимость, сдаваемая в тройную нетто-аренду, часто имеет великолепное коммерческое месторасположение, например на углу оживленного перекрестка.
2. Арендаторами часто являются акционерные компании: большие аптеки, закусочные или национальные сети розничных магазинов. Это, как правило, означает бесперебойность и гарантированность притока денег.