Эта модель оправдывала себя, пока залить полный бак бензина было относительно недорого. Но ситуация изменилась буквально накануне кризиса. Цены на топливо подскочили настолько[85], что те, кто ездил на работу в Сан-Франциско из Сан-Хоакина, ежемесячно начали тратить на бензин больше 800 долларов. Для некоторых эта сумма составляла четверть их дохода, для большинства это было больше их ипотечных выплат. Хуже всех приходилось семьям с детьми. Последней каплей для жителей пригородов стали расстояния вкупе с ценами на бензин.
Аналогичная ситуация складывалась в пригородах по всей стране. Переезд туда автоматически подразумевал серьезные вложения в приобретение автомобиля и регулярные траты на бензин. Часто «семейный автопарк» был не роскошью, а суровой необходимостью. Обычная семья, живущая в пригороде, должна иметь хотя бы на один автомобиль больше, чем люди, живущие рядом с местом работы, магазинами, местами учебы и развлечений. При этом такая семья тратит вдвое больше[86], когда пользуется автомобилем для удовлетворения ежедневных потребностей. Людям в рассредоточенной среде сложно реже ездить на машине. Это одна из причин, почему к 2011 г. в обычной семье из четырех человек транспортные расходы превысили[87] расходы на уплату налогов и медицинскую помощь вместе взятые. И это объясняло, почему, чем дальше дом от центра города, тем выше вероятность, что он отойдет банку во время ипотечного кризиса, тем быстрее и сильнее упадет его стоимость, тем меньше шансы, что она вернется на докризисный уровень, и тем меньше аналитиков ожидают, что он будет что-то стоить позже[88], [89].
Так что чисто с экономической точки зрения новейшие участки городской агломерации провалили проверку на устойчивость. Покупка частного дома в пригороде сопоставима с биржевой игрой на нефтяных фьючерсах и ставками на изменения в геополитической ситуации. Цены на энергоносители будут колебаться. И дело не только в экономике: у проблемы есть и социальный аспект. Когда люди теряют дома, рвутся их семейные и социальные связи. За последние годы в СМИ появилось достаточно подобных историй с душещипательными подробностями, так что не буду останавливаться на этом. Интереснее лично для меня те, кто пережил кризисный период, — люди, заключившие сказочную сделку и получившие «дом мечты» в пригороде. После близкого знакомства с их жизнью я вовсе не завидую их «удачным» приобретениям. Их проблемы предупреждают о социальных издержках расстояния и опасности, которой во всем мире подвергаются города, решившие последовать американской модели агломерации.
Жизнь на пределе
Возьмем Рэнди Строссера, усердно работающего и относительно благополучного жителя городской агломерации, который получил свой «счастливый билетик» в лотерее с залоговым имуществом. В 2007 г., когда рынок недвижимости вошел в затяжное пике, Рэнди и его супруга Джулия купили ранчо в Маунтин-Хаус — частично застроенном пригороде Сан-Хоакина к югу от Стоктона. На тот момент по доле недвижимости, отчужденной банками, район следовал за Уэстон-Ранч. Для семьи Строссеров это была отличная новость. Они приобрели дом по цене вдвое ниже, чем в свое время платили за дома в этом районе их соседи. Жилище казалось идеальным: современное оборудование, качественная система отопления и кондиционирования воздуха, огороженный забором сад, вид на зеленое поле с ручьем. По представлениям участников «РЕПО-тура» об американской мечте, Рэнди должен был лучиться счастьем уже пару лет спустя (когда я его и встретил).
Но он не лучился. И его подавленность говорит о мощной способности городской агломерации в корне менять социальную и семейную жизнь обитателей. К этой истории стоит приглядеться повнимательнее, если вы принимаете ключевую установку науки о счастье: нет ничего важнее отношений с другими.
85
Рост цен на бензин сильнее всего отразился на стоимости домов в пригороде. В этих районах, центрах городской жизни, был самый низкий уровень возврата кредитов по региону. И чем слабее были в районе связи с соседями, тем больше недвижимости перешло в собственность банков. Cortright J. Driven to the Brink: How the Gas Price Spike Popped the Housing Bubble and Devalued the Suburbs. White Paper, CEOs for Cities, 2008.
86
Center for Transit-Oriented Development and Center for Neighborhood Technology. The Affordability Index: A New Tool for Measuring the True Affordability of a Housing Choice. Washington, DC: The Brookings Institution, 2006: Center for Neighborhood Technology. Penny Wise Pound Fuelish: New Measures of Housing + Transportation Affordability. Chicago, 2010.
87
Laitner J. A. The Price-Induced Energy Trap: Exploring the Impacts of Transportation Expenditures on the American Economy. New America Foundation. October 2011. http://newamerica.net/sites/newamerica.net/files/policydocs/102111energy_trap_working_paper.pdf (по состоянию на 14 июня 2012 г.).
88
Keely L., van Ark B., Levanon G., Burbank J. The Shifting Nature of U.S. Housing Demand: The U.S. housing market is growing again — but not as we knew it. Demand Institute, May 2012 // http://demandinstitute.org/sites/default/files/blog-uploads/tdihousingdemand.pdf.
89
К 2011 г. почти ¾ объектов жилой недвижимости в 18-м избирательном округе, в который входит Стоктон, стоили дешевле их оценки по ипотеке. Цены на дома так и не вернулись к докризисному уровню: почти десять лет спустя цена среднего дома на одну семью составляет ⅔ от его прежней стоимости. Источники: Depaul J. The Angriest Democrat in Congress Attacks Obama // The Fiscal Times. November 30, 2011 // http://www.thefiscaltimes.com/Articles/2011/11/30/The-Angriest-Democrat-in-Congress-Attacks-Obama.aspx#dTS00kkvug5hWazl.99 (по состоянию на апрель 2018 г.); Zillow. Stockton Home Prices and Values. May 31, 2017 // https://www.zillow.com/stockton-ca/home-values (по состоянию на апрель 2018 г.).