Под корректировкой на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения. Величина корректировки на наличие компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости.
Корректировки цен продажи объектов сравнения выполняются в следующей последовательности факторов:
* набор прав на недвижимость;
* условия финансирования сделки купли-продажи;
* условия сделки купли-продажи;
* время совершения сделки купли-продажи.
Каждая последующая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене продажи. Последовательность выполнения остальных корректировок свободна от приоритетности, при этом все корректировки применяются к одной базовой цене - цене продажи, скорректированной на время совершения сделки купли-продажи.
При корректировках все поправки выполняются по принципу "от объекта сравнения к объекту оценки".
Для реализации метода сравнения продаж для оценки рыночной стоимости, в зависимости от объема имеющейся информации, применяются качественные или количественные методики. Наиболее точно отражает объективное отношение рынка к конкретному типу недвижимости сравнительный анализ. Под данным термином понимается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.
Сравнительный анализ включает выполнение четырех последовательных этапов:
* определение элементов сравнения;
* определение разницы между объектом сравнения и объектом оценки по каждому элементу сравнения;
* определение суммарной корректировки цены продажи для каждого объекта сравнения;
* определение наиболее вероятной величины (или интервала) рыночной стоимости из анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.
Анализ парного набора данных заключается в получении скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом.
Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.
Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения и с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок.
Метод капитализации дохода для определения рыночной стоимости недвижимости
Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа:
* прогнозирование будущих доходов;
* капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Прогнозирование будущих доходов
Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, который имеет следующий вид:
Потенциальный валовый доход
Плановая аренда
ХХХХ
Скользящий доход
ХХХХ
Рыночная аренда
ХХХХ
Прочие доходы
ХХХХ
Итого потенциальный валовый доход
ХХХХХ
Недогрузка и потери при сборе арендной платы
-ХХХХ
Действительный валовый доход
ХХХХХ
Операционные расходы
Постоянные
-ХХХХ
Переменные
-ХХХХ
Расходы на замещение
-ХХХХ
Итого операционные расходы
-ХХХХ
Чистый операционный доход
ХХХХХ
Обслуживание долга
-ХХХХ
Денежный поток до выплаты налогов
ХХХХХ
Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов.
Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.
Плановая аренда - часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.
Скользящий доход - образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
Рыночная аренда - часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
Прочие доходы - доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату. (В эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.
Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.
Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.
Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:
* постоянные расходы;
* переменные расходы;
* расходы на замещение.
К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.
К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
* расходы на управление;
* расходы по заключению договоров аренды;
* заработная плата обслуживающему персоналу;
* коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация;
* расходы на уборку;
* расходы на эксплуатацию и ремонт;
* расходы на содержание территории и автостоянки;
* расходы по обеспечению безопасности и т.д.
Расходы на управление - имеют место независимо от того, кто управляет сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относятся к капитальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены либо в году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды.
Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.
Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.