Отношения между застройщиком и дольщиком оформляются в виде одного или нескольких договоров (долевого участия, инвестирования или соинвестирования). При этом у инвестора может возникнуть право долевой собственности на созданный объект или право собственности на определенную договором часть объекта, т. е. на конкретную квартиру. По российскому законодательству, сделка между гражданином и юридическим лицом совершается в простой письменной форме. Если имело место устное соглашение, стороны лишены даже права в случае спора ссылаться на свидетельские показания, поэтому доказать факт передачи денег практически невозможно.
Договор, заключаемый между инвестором и застройщиком (заказчиком), носит характер посреднического договора, иногда с элементами договора простого товарищества. В договоре нужно предусмотреть все детали, важные для обеих сторон. Впоследствии это позволит свести к минимуму споры между сторонами, которые могут возникнуть по поводу договора.
Необходимо отметить, что все участники (и граждане, и организации) договора о совместной деятельности должны иметь общую цель – совместное возведение, сдача в эксплуатацию и передача в собственность каждого участника строительства жилого объекта. При этом цель сторон должна быть изложена с достаточной степенью определенности, чтобы исключить ее двусмысленное толкование. Не должен смущать тот факт, что в качестве вклада в простое товарищество граждане и организации вносят денежные средства или иное имущество, а строительные организации – фактически выполняемые подрядные работы, поскольку вкладами в совместное строительство могут быть не только материальные, но и трудовые и иные ресурсы.
В условиях договора указываются конкретные действия сторон, определенные ими как виды совместной деятельности. Так, стороны могут оказывать услуги по отводу земельного участка под строительство, предоставлять технические средства, заниматься подбором квалифицированных рабочих и специалистов и пр.
Определение долей в общей собственности необходимо в любом договоре простого товарищества, поскольку стороны изначально должны знать, на какую часть общего имущества они могут рассчитывать. При отсутствии специального указания в соответствии со ст. 1042 ГК РФ вклады участников признаются равными, что предполагает и равные права на объект.
Внесенный в общее строительство вклад должен иметь денежную оценку, которую стороны устанавливают самостоятельно. При этом стороны вправе определить свои доли на построенный объект, не связывая их с объемом затраченных средств и иных ресурсов. Представляется необходимым также сказать, что любой участник совместной деятельности может распорядиться своей долей в строительстве.
При досрочном расторжении договора, но продолжении строительства участник вправе покинуть состав простого товарищества с выделом в созданном объекте обусловленной договором доли (ст. 252 ГК РФ). Участник договора о долевом участии в строительстве c согласия других участников может уступить право на свою долю в общем имуществе третьим лицам, заключив соглашение об уступке требования (ст. 382 ГК РФ). В результате такой сделки вновь привлеченное лицо (дольщик, инвестор) становится полноправным участником совместной деятельности, в связи с чем может требовать передачи ему по окончании строительства квартиры и регистрации прав собственности на нее.
Существенным условием договора является его предмет. Предмет договора – права и обязанности сторон, т. е. инвестор уполномочивает застройщика действовать в своих интересах по вопросам строительства, для чего передает деньги или имущество. Если предмет договора четко не определен, суд может признать такой договор незаключенным или признать заключенным другой договор.
Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, необходимо подробно описать характеристики этого объекта, по возможности дать их в приложении к договору, чтобы не перегружать основной текст. В случае, если объектом договора выступает не отдельное здание (сооружение), а его часть, следует привести в договоре характеристики этой части.
В договоре, составленном по типу договора простого товарищества, также необходимо указать порядок распределения прибыли от совместной деятельности, кому поручаются управление общими делами товарищей, составление отдельного баланса простого товарищества и ведение бухгалтерского учета общего имущества.
Договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве) по своей сути является инвестиционным договором. Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами.