Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ).
В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
По своей сути такое товарищество может рассматриваться как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК РФ считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона (что вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50 ГК РФ). В отсутствие такого закона данные организации действуют на основании уже упомянутого Временного положения о кондоминиуме. В буквальном переводе с латыни «кондоминиум» означает общую собственность, а «домовладельцы» (собственники жилья) в кондоминиуме, согласно п. 2 указанного Положения, составляют товарищество. [2]
Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ).
Кодексы признают за ними «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством», что дает возможность считать это право обязательственным правом арендного типа. Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК РФ).
В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении принадлежащего собственнику-гражданину жилья или ином его распоряжении без согласия совместно проживающих с ним членов семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.
До вступления в силу действующего ЖК РФ (с 1 марта 2005 г.) при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних лиц отчуждение жилья допускалось только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292), призванного, как известно, следить за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь собственник жилья ограничивался законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей ему недвижимостью.
Недвижимость является основным объектом собственности для большинства российских граждан. Приватизация жилья включила в гражданский оборот значительную часть жилищного фонда России, создала условия для создания рынка жилья. Поэтому важной государственной задачей является создание такой правовой системы, которая надежно обеспечивает права всех участников рынка недвижимости, снижает по возможности риски и обеспечивает восстановление нарушенных прав.