В 1905 году мастерские вступили в строй, надобность во временных складах отпала, и железная дорога перестала арендовать у города этот участок. А город отказался признать новое поселение своей частью, мотивируя это, в частности, трудностями касающимися водоснабжения, освещения, пожарной службы и т. д. С 1906 года по распоряжению губернатора постройки были прекращены, к этому времени там имелось уже 130 домов. Несмотря на запрет, строительство продолжалось. Чтобы ему препятствовать, Управа специально нанимает на строительный сезон нескольких полицейских. В этом конфликте фактически участвуют не две, а три стороны: поселенцы, город и железная дорога; последняя старается защитить своих работников. К 1910 году более 200 лиц владели домами в этом поселении, часть из них к железной дороге отношения уже не имела. Попытки выселения практически результатов не дали.
Стороны, наконец, договорились, что участки будут сдаваться в аренду, но только работникам железной дороги. Этим вопрос не был решен, так как не все жители поселка имели право на аренду. К 1913 году было уже 263 постройки, а контрактов на аренду заключено только 129. Жителям отказали в официальном наименовании поселка и отклонили первое прошение о постройке церкви, ссылаясь на то, что вопрос с арендой полностью не решен. Летом 1913 года городская Дума постановила окопать весь поселок, чтобы прекратить его рост; к осени завершается рытье канавы размером приблизительно 90 на 90 сантиметров и общей длиной 785 саженей, что составляет около 1675 метров.
Вопрос с «Нахаловкой» так и остался нерешенным, названий улицам не дали; по плану 1916 года границы ее проходят немного не доходя до линий современных улиц Воровского и Рабочей и дальше по линии современной застройки со стороны проспекта Братьев Коростелевых.
Другого жилья вокруг не было, на горе Маяк располагались летние лагеря военных училищ, на северной стороне — городские дачи, на крутом берегу над Сакмарой — небольшой мужской монастырь, а к центру горы — каменоломни. Несколько дач было и в районе современного дома отдыха «Оренбургский» в Караваевой роще. От железнодорожных мастерских в сторону вокзала жилых строений не было, на значительной территории здесь производилась сушка кож. Вдоль склона располагались кирпичные заводы, ближе к городу находились другие предприятия: мельницы, скотобойни, склады.
Дальше к югу с западной стороны железной дороги на месте Овчинного городка в начале XX века были свиные загоны и на берегу Банного протока мельницы. Позже на их месте вдоль ериков расположились кожевенные, салотопные, овчинные и мыловаренные заводы. Название «Овчинный городок» произошло, вероятно, потому что сырьем были преимущественно овцы.
За рекой Уралом тоже было производство, связанное с овцами: бойни, сушка кож, шерстомойки, кожевенный завод; стоял там и старинный Меновой двор. Сразу за рекой, недалеко от переправы, или моста были кузницы, переведенные сюда в 1880-х годах с правого берега Урала в целях пожарной безопасности. В Зауральной роще вокруг Большой поляны располагалось значительное число городских дач.
От первой до второй мировой войны
С началом 1-й мировой войны в Оренбурге увеличилась численность населения за счет так называемых беженцев. Часть из них состояла, очевидно, из высланных с полосы в 150 км шириной вдоль западной границы Российской империи. Были это преимущественно немцы. В Новостройке появились бараки для беженцев. Увеличилось и население Зауралья. Согласно устному преданию, именно в это время появилось поселение «Ситцовка», где приезжие устраивались, как могли, употребляя и ситец для защиты от солнца или дождя.
О росте населения можно судить по следующим цифрам (округленно, в тысячах человек): 1897 год — 72,5; 1907 — 87,5; 1916 год — 134,5. При этом надо учесть, что часть коренных жителей города была на фронте или в тыловых частях армии; в данные цифры военнослужащие не включались. Однодневная перепись, проведенная 7 февраля 1916 года, и тщательный анализ ее данных показали значительную скученность населения (в расчете на одну комнату, в том числе и кухню), в северной части города, то есть в Новостройке, а также в Зауралье, где по абсолютной величине населения было мало. Если в центральной части города скученность была равна 1,57, то в северной части — 2,94, в Зауралье — 3,24. В городе насчитывалось более 200 общежитий, в их число входили, конечно, и бараки.
Роста застройки города, если не считать бараков и Ситцовки, в эти годы не было. Не рос Оренбург и в год двух революций — 1917, и в 1918 году, когда он оказался в числе городов, где переход к власти Советов происходил в острой борьбе, и она окончательно утвердилась лишь в 1919 году. Начался период выхода из разрухи, причиненной гражданской войной. В этих условиях территория города значительно расширяться не могла.