«Зойкина квартира» была поставлена А. Д. Поповым 28 октября 1926 года в Театре Вахтангова, шла два года с большим успехом. «Надо отдать справедливость актерам, — вспоминает Л. Е. Белозерская, — играли они с большим подъемом. Конечно, на фоне положительных персонажей, которыми была перенасыщена советская сцена тех лет, играть отрицательных было очень увлекательно. (У порока, как известно, больше сценических красок!) Отрицательными здесь были все: Зойка, деловая, разбитная хозяйка квартиры, под маркой швейной мастерской открывшая дом свиданий (Ц. Л. Мансурова), кузен ее Аметистов, обаятельный авантюрист и веселый человек, случайно прибившийся к легкому Зойкиному хлебу (Рубен Симонов). Он будто с трамплина взлетал и садился верхом на пианино, выдумывал целый каскад трюков, смешивших публику; Обольянинов, Зойкин возлюбленный, белая ворона среди нэпмановской накипи, но безнадежно увязший в этой порочной среде (А. Козловский), председатель домкома Аллилуя, „Око недреманное“, пьяница и взяточник (Б. Захава). Хороши были китайцы из соседней прачечной, убившие и ограбившие богатого нэпмана Гуся (Толчанов и Горюнов). Не отставала от них в выразительности и горничная (В. Попова), простонародный говорок которой как нельзя лучше подходил к этому образу. Конечно, всех их в финале разоблачают представители МУРа…»
Вслед за этим успехом — «Дни Турбиных» и «Зойкнна квартира» шли одновременно в двух ведущих театрах! — начались нападки критиков: методически из номера в номер, в газетах, журналах, публичных выступлениях и обсуждениях говорилось о пьесах и других произведениях Михаила Афанасьевича Булгакова как «контрреволюционной вылазке врага революции», а о нем самом как представителе нэпманской буржуазии, как о «лукавом капитулянте», который «сдавал все позиции, но требовал широкой амнистии и признания заблудившихся борцов, стоявших по другую сторону баррикад», «старался устроить панихидку по этой соломе и реабилитировать эту белую офицерскую солому, растоптанную сапогами Красной Армии».
А. Орлинский в «Правде» (13 ноября 1926 года), резко критикуя «Зойкину квартиру», договорился до того, что заявил, что в спектакле, как и в самой пьесе, есть «мягкость и лиричность в обрисовке бывших людей и нэповских дельцов». И чуть ли не все критические замечания сводились к тому, что автор будто бы призывает зрителей «посочувствовать бедным приличным дамам и барышням, в столь тяжелое положение поставленным большевиками». А раз сочувствует этим «бывшим», значит, враждебно настроен к пролетарской революции, значит, враг. И тут уж все средства дозволены, все средства хороши, чтобы разоблачить врага, уничтожить его. И на Булгакова посыпались критические словеса, приобретавшие зачастую зловещий смысл: «Литературный уборщик Булгаков ползает на полу, бережно подбирает объедки и кормит ими публику», — писал 29 октября 1926 года в «Киевском пролетарии» С. Якубовский. А через две недели, 13 ноября 1926 года, в «Комсомольской правде» Уриэль, ничуть не сомневаясь, что комедия Булгакова — «бесталанный, нудный пустячок», писал: «„Зойкина квартира“ написана в стиле сборника пошлейших обывательских анекдотов и словечек».
В отделе рукописей Российской Государственной библиотеки хранится альбом вырезок из различных изданий того времени, сделанный самим М. А. Булгаковым. В чем только не обвиняли автора «Дней Турбиных» и «Зойкиной квартиры» — в клевете на советскую действительность, в антисоветских настроениях, в обывательском злопыхательстве, в оголтелом мещанстве…
В книге «Воспоминания и размышления о театре» (№, ВТО, 1963. С. 187) режиссер-постановщик А. Д. Попов, с которым так ожесточенно спорил М. А. Булгаков, вспоминал о «Зойкиной квартире»: «Написана она была с присущим Булгакову талантом, острой образностью и знанием природы театра. Все это казалось великолепным материалом для актеров и режиссера. По замыслу автора, „Зойкина квартира“ должна была явиться сатирой на нэпманские нравы того времени. Нэп с его „прелестями“, спекуляцией, аферами нашел в пьесе довольно богатое и остроумное отражение».
А не поняли пьесу и спектакль скорее всего потому, что к тому времени восторжествовали вульгарно-социологические принципы критического анализа художественных произведений. По рецептам вульгарных социологов, нужно было не только разоблачить зло, вывести на «чистую» воду нэпманов, но и противопоставить им здоровые силы, которые в конце спектакля должны были торжествовать на сцене, то есть нужно было, чтобы и эта пьеса «оканчивалась непременно помахиванием красным флагом», как зло высмеял Вс. Мейерхольд всякие попытки вульгарных социологов вмешиваться в живое театральное дело. (См.: Ежегодник института. 1959. С. 131.)