В 1777 году Тула стала центром наместничества, а в 1797 году - губернии. Дальнейшая застройка города велась по так называемому «регулярному» плану 1779 года, выражавшему принципы русского классического градостроительства XVIII - начала XIX столетий. Этот план, не влияя на застройку окраинных жилых кварталов, населенных рабочим людом, вносил существенные изменения в облик центральной части города. Впрочем, частичной перепланировке подверглась и заречная сторона Тулы, чему способствовали опустошительные пожары 1779 и 1781 гг., уничтожившие значительную часть города.
В результате реконструкции город получил его современную, простую и ясную планировку с прямолинейными улицами, относительным единообразием габаритов их застройки. Более всего изменилась центральная часть Тулы. Главные ее площади и улицы застраивались зданиями «присутственных» мест, каменными домами крупных купцов и других состоятельных обывателей. Около кремля выросли торговые ряды - «Гостинный двор». В XVIII, начале XIX столетий в городской ансамбль были вписаны многочисленные церкви (храмы с колокольнями - звонницами). В это время на городской (левобережной) стороне окончательно оформилась радиально-полукольцевая система планировки, характерная для ряда старых русских городов, в которых кремли играли роль градообразующего начала.
В начале XIX века Тула состояла из кремля и городской части левобережной территории р. Упы, Кузнецкой стороны с оружейным двором в западной части, Чулковой слободы в восточной части правобережной территории города и оружейного завода. Эта планировка в основных чертах просуществовала вплоть до Великой Октябрьской социалистической революции.
В капиталистический (пореформенный) период в Туле развивалась промышленность, строились фабричные корпуса, возникали новые жилые кварталы, доходные дома, торговые конторы и банки, общественные здания, железнодорожные вокзалы, учебные заведения. Город все более дифференцировался по классовому признаку. В его центральной части и на Миллионной, ныне Октябрьской улице Заречья (б. Кузнецкой слободы), расположились особняки и домовладения торгово-промышленной буржуазии и чиновничьей бюрократии, торговые здания, банки и конторы.
Однако за исключением главных улиц город в этот период был в совершенно запущенном состоянии. Окраины тонули в грязи и мраке, предприятий коммунального хозяйства почти не было. Застройка Тулы осуществлялась по преимуществу деревянная, одноэтажная. Пожары были постоянным явлением.
В капиталистическую эпоху быстро росло население города. Так, в 1855 году в Туле было 40,3 тысячи жителей, в 1897 году оно возросло уже до 111, а в 1913 году - до 131,2 тысячи жителей. Этот рост населения был результатом промышленного развития города с сопровождавшим его углублением противоречий и следствиями периода «варварского капитализма».
Коренные перемены в жизни города произошли после Великой Октябрьской социалистической революции. В советские годы Тула зажила совершенно новой жизнью, стала одним из важнейших индустриальных центров Подмосковья. Социалистическое строительство обеспечило прочную экономическую основу для реконструкции города.
В 1938 году был разработан и в 1941 году утвержден генеральный план развития города (план «Новой Тулы»), регулирующий его реконструкцию и застройку. Однако осуществление плана было прервано войной. В настоящее время разрабатывается новый генеральный план реконструкции и развития города. Он превратит Тулу в один из наиболее благоустроенных и красивых городов страны.
Современная застройка города осуществляется с учетом развития его экономики, особенностей размещения промышленности и природного ландшафта. Для такого старого города, каким является Тула, характерно отсутствие архитектурно-планировочной целостности и единства. Здесь мы находим сооружения и далекого прошлого (кремль), и здания XVIII - XIX веков, и современные многоэтажные дома, множество одноэтажных и деревянных жилых строений. Перепланировка города будет учитывать его своеобразные черты, исторически сложившиеся особенности, сохранять ценные памятники прошлого при целостном архитектурном оформлении площадей, магистралей, парков. При этом использованы будут все достижения архитектурно-строительной техники.
Современная Тула подразделяется на четыре административных района, выделение которых в значительной степени связано с исторически сформировавшимися отдельными частями территории города и, в некоторой степени, с особенностями их топографии: 1) Центральный, 2) Привокзальный, 3) Зареченский, 4) Пролетарский.