Гражданское законодательство Республики Беларусь не предусматривает временного землепользования в числе самостоятельных прав на землю. Оно возникает на основании административно-правовых актов соответствующих исполнительных и распорядительных органов (первичное временное землепользование) или решений (актов) предприятий, организаций, учреждений (вторичное временное землепользование).
Граждане Республики Беларусь ограничены в получении земли в пользование, поскольку их потребности реализуются через право частной собственности и пожизненного наследуемого владения землей. Гражданам Республики Беларусь земельные участки предоставляются в пользование только в случаях, которые предусмотрены законодательством:
для огородничества - во временное пользование (ст. 83 Кодекса республики Беларусь о земле);
для сенокошения и выпаса скота - (ст. 83 Кодекса Республики Беларусь о земле);
для служебного землепользования (ст. 84, 85 Кодекса Республики Беларусь о земле);
для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей - во временное пользование (ст. 74 Кодекса Республики Беларусь о земле).
Аренда земли представляет собой основанное на договоре временное возмездное пользование земельным участком.
Аренда земли является разновидностью срочного землепользования. Это единственный вид временного пользования землей, основанный на гражданско-правовом договоре. По этому признаку аренда земли относится к обязательственным правам на землю. Договор аренды - двухсторонний, возмездный, реальный, заключаемый на началах добровольности и равноправия сторон кроме тех случаев, когда заключение договора аренды является обязательным в соответствии с законодательством (ст.627, 623 ГК). Поэтому условия аренды земельного участка определяются по соглашению сторон (ст.46 Кодекса Республики Беларусь о земле).
Сторонами в договоре аренды земли являются арендодатель и арендатор.
Арендодателем может быть только собственник земельного участка, а также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать земельный участок в аренду (ст. 579 ГК).
При аренде земель, находящихся в государственной собственности, арендодателями являются сельские (поселковые), городские (городов областного подчинения и г. Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции. При аренде земель, находящихся в частной собственности, арендодателями являются граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности. (ст. 44 Кодекса Республики Беларусь о земле).
Арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации (ст.43 Кодекса Республики Беларусь о земле). Иностранные субъекты могут получить земельные участки только в аренду, кроме предприятий с иностранными инвестициями и иностранных государств в тех случаях, когда им предоставляется право собственности на землю.
Предметом договора аренды земли является индивидуально-определенный земельный участок, в отношении которого должен быть указан его размер и качественная характеристика, а также другие данные, позволяющие точно установить объект аренды.
Срок аренды земельного участка определяется договором (ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о земле). Для всех видов аренды максимальный срок составляет 99 лет, а при аренде земельных участков для сельскохозяйственного использования он не должен быть менее 5 лет.
Содержание договора аренды земли, в том числе обязательные условия, определяются гражданским законодательством. В соответствии со ст. 578 ГК законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Если эти особенности не определены, применяются общие положения об аренде, содержащиеся в ГК (гл. 34 §1).
В настоящее время законодательством предусмотрены особенности аренды земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь (ст. 47 Кодекса Республики Беларусь о земле).
Аренда земель, находящихся в государственной собственности, по целям использования и видам земель не ограничивается. В аренду могут сдаваться земельные участки из любых категорий земель, при передаче их в аренду соответствующие государственные органы определяют целевое назначение земельного участка.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком (земельные сервитуты) появилось в законодательстве Республики Беларусь после обновления гражданского и земельного законодательства. Концепция земельных сервитутов заимствована из римского права.
Гражданское законодательство относит земельные сервитуты к числу вещных прав (ст. 217 ГК). В отличие от других вещных прав на землю - права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, которые возникают по отношению к свободному земельному участку - сервитут выражается в праве пользования чужим земельным участком. Это может быть соседний земельный участок, а в необходимых случаях - другой земельный участок. (ст. 268 ГК, ст. 13 Кодекса Республики Беларусь о земле). Законный владелец участка, по отношению к которому устанавливается сервитут, сохраняет все права по владению, пользованию и распоряжению своим земельным участком, в том числе и возможность использовать все его полезные свойства.
Содержание земельного сервитута составляет правомочие ограниченного пользования чужим земельным участком для определенной цели. Узкоцелевое назначение права земельного сервитута отличает его от других видов права землепользования. Лицо, в интересах которого установлен земельный сервитут, не может осуществлять иные виды пользования, не оговоренные при установлении сервитута.
Перечень целей, для которых устанавливается сервитут, законодательством определен примерно. Во всех случаях земельный сервитут связан с невозможностью для лица, требующего установления сервитута, обеспечить иным способом надлежащую эксплуатацию своего земельного участка.
В основе возникновения права земельного сервитута лежат гражданско-правовые основания. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка, а в случае недостижения такого соглашения - судом по иску лица, требующего установления сервитута (ст. 268 ГК, ст. 14 Кодекса Республики Беларусь о земле).
Сервитут может предоставить только собственник земельного участка. Право сервитута может устанавливаться как на государственных, так и на частных землях, используемых непосредственно собственником или предоставленных другим лицам.
Требовать установления земельного сервитута может любое лицо, у которого возникла потребность в использовании чужого земельного участка - не только собственник земельного участка, но и лица, которым участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение, в постоянное пользование или в аренду (ст. 14 Кодекса Республики Беларусь о земле).
Сервитут может быть срочным и бессрочным.
Право сервитута не ограничивается определенным сроком, а устанавливается на весь период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута. В соглашении об установлении сервитута или решении суда может быть установлен определенный срок, по истечении которого сервитут прекращается.
Земельный сервитут представляет собой обременение земельного участка, а не обязательство лица, который этим участком владеет. При переходе права на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, сервитут сохраняется (ст. 15 Кодекса о земле, ст. 269 ГК ).
Сервитут регистрируется в порядке, установленном для регистрации прав на земельный участок. Таким образом, земельный сервитут всегда является специальным землепользованием и этим он отличается от общедоступного землепользования или использования земли с устного согласия собственника.