Полезность материала книги обоснована 20-летней практикой автора в ведущих гражданских и военных университетах и академиях – СПбГАСУ, РААСН и ВИТУ; реальным строительством многих объектов в Норильске, Армении, Москве, Санкт-Петербурге, Гренландии и др. с 1985 по 2009 г.; положительной апробацией материалов на 25 конференциях и выставках в России, Европе и США. Насколько я знаю, Юрий Николаевич Казаков сам строитель, прошедший путь от курсанта и прораба до управляющего проектами и начальника кафедры строительных материалов ВИТУ, советника РААСН, ученого секретаря Северо-Западного регионального отделения Российской академии архитектуры и строительных наук, профессора кафедры технологии строительного производства СПбГ АСУ. Он международный эксперт-строитель, доктор технических наук, профессор, полковник и ветеран ВС РФ, автор 150 монографий, учебников, справочников, изобретений, норм, статей во многих издательствах. Награжден грамотами президента РААСН, вице-губернатора Санкт-Петербурга, сертификатом «Бау Церта» (Германия).
Глава 1
Основы организации строительства в России
Наши рекомендации могут быть использованы как при строительстве и реконструкции объектов недвижимости, так и при ремонте эксплуатируемых сооружений и зданий. Справочник затрагивает общие правила ведения строительства, процедуры контроля качества и оценки соответствия построенных объектов, требования к проектной документации и условиям договоров. В нем не учитываются требования действующей правовой базы по отношению к строительству линейных сооружений, в полосе отчуждения железных дорог и отвода автомобильных дорог и других транспортных путей, линий связи, электропередачи, трубопроводов, а также иных объектов технической инфраструктуры.
Получение разрешения на строительство
Строительство объекта недвижимости (здания, сооружения) может выполняться только при наличии разрешения на строительство. Это документ, который удостоверяет право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости на осуществление застройки земельного участка, на строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, а также на благоустройство территории.
Разрешение на строительство выдается в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 51) на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих права этих лиц на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.
Перечень объектов недвижимости, для строительства которых разрешение не требуется, установлен законодательством.
Обязанности застройщика
Общее ведение строительства осуществляет лицо, получившее разрешение на строительство, – застройщик. Основные обязанности застройщика определены действующим законодательством.
Получив разрешение на строительство, застройщик также должен получить право на ограниченное пользование соседними земельными участками (сервитутами) на время строительства. Далее для осуществления работ по возведению объекта недвижимости привлекается исполнитель (подрядчик при подрядном способе строительства).
Строительство должно вестись в соответствии с проектной документацией, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке. В некоторых случаях, предусмотренных законодательством, должен быть обеспечен авторский надзор проектировщика за строительством объекта. Это также входит в обязанности застройщика, равно как и принятие решений о начале, при остановке, консервации или прекращении строительства и вводе в эксплуатацию завершенного объекта. Органы государственного контроля, осуществляющие надзор за данным объектом, должны быть извещены о начале любых работ на строительной площадке. Кроме того, застройщик несет ответственность за обеспечение безопасности на возведенном объекте: во-первых, для окружающей среды и населения, а во-вторых, для пользователей недвижимости после завершения строительства.
Застройщиком может быть инвестор. Если же он застройщиком не является, то взаимоотношения застройщика и инвестора определяются договором между ними.